Dirigeant

Devenir propriétaire d'un immeuble détenu par sa société

L'attribution par réduction de capital

Plutôt que de mobiliser sa trésorerie, la société peut procéder à une réduction de capital avec attribution de l'immobilier à un ou plusieurs associés (rachat par la société de ses propres titres en vue de l'annulation).

Cette technique génère une plus-value imposable1 au sein de l'entreprise à l'IS au taux de droit commun. Le coût fiscal est d'autant plus élevé que la valeur nette comptable après amortissement sera faible.

Pour l'associé, la sortie est imposée au titre des plus-values de cession de valeurs mobilières (prélèvement forfaitaire unique au taux de 12,8% ou option pour le barème progressif de l'IR - après application d'un abattement fixe ou proportionnel pour les titres acquis avant le 01/01/2018 et sans abattement pour les titres acquis à compter du 01/01/2018 - augmenté des prélèvements sociaux au taux de 17,2% et éventuellement de la CEHR2 avant abattement). S'ajoute aussi la taxe de publicité foncière au taux de 0,715%. Elle suppose donc la présence de réserves suffisantes dans l'entreprise et des liquidités dans le patrimoine du dirigeant afin d'acquitter l'impôt.

L'attribution lors d'une distribution de dividendes

L'immeuble peut aussi être attribué lors d'une distribution de dividendes.

Cette sortie génère un impôt sur la plus-value à l'IS au taux de droit commun pour la société.

Les associés personnes physiques supportent le prélèvement forfaitaire non libératoire (PFNL) de 12,8%, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%, soit un taux global de 30%, dès le versement des dividendes.

L'année suivante, le contribuable choisit lors de la déclaration d'ensemble de ses revenus perçus l'année précédente : soit le prélèvement forfaitaire unique, au taux de 12,8%, soit l'option pour le barème progressif de l'IR après abattement de 40%. Dans les deux cas, le PFNL de 12,8% retenu en année N est alors imputé sur l'impôt et l'excédent est restitué.

Il ne s'agit pas d'une cession mais d'un paiement, l'opération n'est donc soumise à aucun droit d'enregistrement.

Entreprise et associés doivent disposer de liquidités suffisantes pour payer l'impôt.

L'attribution par cession du bien

La cession du bien immobilier par la société déclenche une imposition à l'IS au taux de droit commun sur la plus-value réalisée.

L'acquéreur est soumis au droit d'enregistrement au taux de 5,80% sur la valeur du bien.

Afin de bénéficier d'un effet de levier, l'acquéreur pourra recourir à l'emprunt.

L'utilisation d'une SCI peut être judicieuse si les ressources sont suffisantes pour rembourser le crédit, le choix du régime fiscal (IRPP ou IS) étant fonction de l'objectif du chef d'entreprise. Y adjoindre le conjoint et/ou les enfants en tant qu'associés (donation des parts lorsque l'emprunt constitue un passif important) peut présenter un intérêt.

Les règles de prudence

Le dirigeant qui profite de l'externalisation de l'immobilier professionnel doit tenir compte des contraintes propres à une transaction faite entre la société et son dirigeant. Il est de son devoir de respecter l'intérêt social de la société, en réalisant une attribution au prix du marché confortée par une expertise indépendante.

Attention aussi aux règles de préemption en vigueur.

1 Plus-value imposable = prix de cession diminuée de la valeur nette comptable de l'élément d'actif cédé.

2 CEHR : Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.