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    Acquérir un bien en nue-propriété

    Il est possible de devenir propriétaire à terme d'un bien immobilier, en commençant seulement par en acquérir la nue-propriété. Cette forme d'acquisition permet de bénéficier d'avantages fiscaux et financiers intéressants.

    Misez sur la nue-propriété

    Le procédé consiste en l'acquisition de la seule nue-propriété d'un bien neuf par une personne physique, l'usufruit étant acquis par un organisme institutionnel (OPAC, office HLM...). Cet achat fait l'objet d'un démembrement temporaire, avec un terme fixe connu dès l'acquisition : le nu-propriétaire recouvrera la pleine propriété, sans droits à payer lors de ce terme.

    La nue-propriété est généralement valorisée entre 50 et 65% de la valeur en pleine propriété.

    L'investisseur en nue-propriété

    Investir en nue-propriété peut procurer plusieurs avantages : Si vous ne percevez aucun loyer pendant la durée de l'usufruit, de 15 à 20 ans, vous n'avez pas non plus le souci de la gestion locative et vous n'avez donc pas d'impôt sur le revenu à acquitter puisqu'il n'y a pas de loyer.

    D'autre part, vous pouvez déduire les intérêts d'un emprunt, s'il y a lieu, de vos autres revenus fonciers si l'usufruitier est un bailleur social.

    Enfin, vous ne payez pas l'ISF sur la nue-propriété acquise, mais vous ne pourrez pas considérer l'encours de crédit comme un passif au sens de l'ISF.

    L'usufruitier, partenaire du nu-propriétaire

    Dans ce schéma, c'est un investisseur institutionnel qui va acquérir l'usufruit temporaire. En tant qu'usufruitier, il va encaisser les loyers et faire face à la gestion locative, à la taxe foncière et aux travaux. Avant le terme de l'usufruit, il remettra le bien en état, pour que le futur propriétaire récupère un patrimoine de bonne facture, sans aucune fiscalité. L'acquisition du seul usufruit permet à l'investisseur institutionnel d'accéder à un immeuble qu'il ne pourrait financer en intégralité.

    L'effet de levier financier

    L'acquisition de la seule nue-propriété conduit à une plus-value mécanique au profit du nu- propriétaire. L'effet de levier est donc manifeste. Le délai pour le décompte de la détention du bien pour déterminer la plus-value fiscale court dès le jour de l'acquisition de la nue-propriété. Il faudra tout de même attendre 22 ans pour qu'elle soit totalement défiscalisée (30 ans pour les prélèvements sociaux).

    L'extinction de l'usufruit temporaire

    Au terme fixé, l'usufruit temporaire s'éteint et rejoint la nue-propriété pour reconstituer la pleine-propriété entre vos mains de nu-propriétaire. vous récupérez un bien en bon état, acquis pour 50 à 65% de sa valeur en pleine-propriété. Vous pouvez alors, selon votre choix le louer, l'habiter ou le vendre.

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