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    Transmission

    Cash out et immobilier d'entreprise

    La détention de locaux nécessaires à l'exploitation d'une société présente de nombreux avantages mais aussi quelques inconvénients. Le dirigeant peut donc décider de sortir son immobilier du bilan de l'entreprise et réaliser une opération de cash out, c'est-à-dire de perception de liquidités à partir de cet immobilier.

     

    Détenir un immeuble à l'actif du bilan

    Détenir un immeuble présente de nombreux avantages mais aussi quelques inconvénients majeurs tels que :

    • En cas de cession de l'entreprise, l'immobilier augmente sa valeur et peut rendre la cession plus difficile.
    • En cas de cession de l'immeuble, création d'une plus-value professionnelle taxable.

    Il existe alors différentes techniques pour sortir l'immobilier du bilan de l'entreprise.

    Première technique : cession de l'immeuble à une SCI

    La vente se fait à une SCI qui est souvent composée des dirigeants de la société et de leur famille et notamment leurs enfants.

    Elle entraine un flux financier augmentant la trésorerie au sein de la société, flux brut dont il faut retirer la taxation de la plus-value au taux de l'IS.

    L'enrichissement net peut être reversé à l'actionnaire sous la forme de dividendes, soumis au barème progressif d'impôt sur le revenu, après un abattement de 40% (prélèvement obligatoire au taux de 21% sur les dividendes perçus à titre d'acompte d'impôt), et ces liquidités pourront constituer un apport personnel pour la création de la SCI.

    La SCI effectuera alors un emprunt complémentaire et les intérêts d'emprunt seront déductibles des loyers versés par l'entreprise.

    Deuxième technique : cession de la nue propriété de l'immeuble d'exploitation

    Avec cette deuxième technique, la société exploitante cède la nue propriété de l'immeuble d'exploitation le plus souvent à une SCI composée des actionnaires de la société et parfois de leurs enfants.

    Cette vente entraine un flux financier au profit de la société, le paiement d'une plus value portant seulement sur la nue propriété et la perception de la somme nette par distribution de dividendes le cas échéant.

    La société conserve l'usufruit temporaire, qu'elle peut amortir. Douze ou quinze ans plus tard, cet usufruit s'éteindra et reconstituera la pleine propriété au sein de la SCI (opération fiscalement et économiquement neutre). L'immobilier d'entreprise aura alors intégré le patrimoine privé.

    Les conséquences patrimoniales

    Ces opérations de cash out se justifient par l'anticipation de la cession de l'entreprise à terme grâce à l'allègement du poids de l'actif immobilier. Elles conduisent aussi à une double opération patrimoniale à titre privé des actionnaires de la société :

    • Liquidités pour l'entreprise à l'occasion de la sortie totale ou partielle de l'immobilier du bilan de la société.
    • Enrichissement à terme du patrimoine privé des actionnaires de la société.

    © CIC - Septembre 2014

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