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    Immobilier : quel régime fiscal faut-il désormais choisir ?

    Longtemps l'environnement législatif est resté stable. Il a engendré des pratiques d'optimisation qui ont fait leurs preuves : le choix d'une détention du patrimoine immobilier sous IS (impôt sur les sociétés) et une vente de ce dernier sous le régime de l'IR (impôt sur le revenu).

    L'allongement de la durée de détention à 22 ans pour l'exonération de la plus-value immobilière et à 30 ans pour celle des prélèvements sociaux a modifié la donne.

    La cession : un traitement aujourd'hui indifférencié

    Les stratégies patrimoniales concernant l'immobilier étaient traditionnellement fondées sur l'exonération à l'impôt sur le revenu (IR) de la plus-value de cession pour un bien détenu depuis plus de 15 ans.

    Aujourd'hui, l'allongement à 30 ans de la durée de détention pour bénéficier d'une exonération, ainsi que la hausse des prélèvements sociaux, tendent à rapprocher les deux régimes d'imposition, IR et IS, au moment de la cession.

    Un net avantage au régime IS pendant la détention

    Ce régime permet une déduction fiscale plus importante que dans le régime des revenus fonciers. Ainsi l'IS, associé à un taux légèrement plus faible - comparé à la tranche la plus haute du barème de l'impôt sur le revenu - réduit considérablement la pression fiscale sur le revenu généré par le bien. Ce qui renforce d'autant la capacité d'autofinancement de la société.

    Mieux préservés, les revenus peuvent être mieux mobilisés dans une phase de croissance.

    Il faut noter toutefois qu'à l'IS, les capitaux générés restent captifs au sein de la structure, contrairement au régime de l'IR où ils sont à la disposition de leur propriétaire.

    Une distribution différée

    L'IS est dès lors réservé aux foyers qui peuvent se passer des revenus et reporter le moment de la distribution des capitaux à une date ultérieure, fixée elle-même au regard d'une fiscalisation optimisée.

    Cette technique s’adresse en priorité à ceux qui peuvent moduler la distribution en fonction de leurs besoins, ou même, a fortiori transmettre tels quels les capitaux avec les titres de la société constituée. Car la distribution est elle-même imposée.

    À l'inverse, le régime IR est plutôt conseillé aux foyers dont les revenus fonciers constituent la source du financement de leur train de vie.

    L'optimisation fiscale liée au démembrement temporaire

    L'acquisition de la nue-propriété d'un bien immobilier (acquisie pour une durée de 16 à 20 ans) semble moins intéressante du fait de l'allongement des durées de détention pour ne pas être fiscalisé sur la plus-value.

    Elle correspond néanmoins à l'objectif d'investissement qui veulent se constituer un complément de revenus à long terme et non immédiat. C'est une opération immobilière qui reste d'actualité.

    © CIC - Septembre 2014

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