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    Placements

    Investir dans l'immobilier d'entreprise

    Cette classe d'actif attire chaque année davantage d'investisseurs car son rendement est plus attrayant que celui de l'immobilier d'habitation. Les bureaux constituent aux yeux des investisseurs privés une valeur sûre, surtout lorsqu'ils sont "prime", c'est-à-dire situés dans l'hyper centre des grandes métropoles. Quelles sont les caractéristiques de ce marché ? Avantages, inconvénients... Ce qu'il faut savoir avant d'investir.

    15 Mds € d'investissements en 2012

    Conformément à la moyenne de la dernière décennie, le volume d'investissement, dont 70% est constitué de bureaux, a atteint un volume de 15 Mds € en 2012.

    La région parisienne continue à jouer un rôle de valeur refuge en drainant 11 Mds, soit 75% des volumes. L'intérêt des investisseurs s'est également polarisé sur les régions aux fondamentaux économiques forts, telles la région Rhône–Alpes pour environ 1 Mds € et la région PACA pour 332 M.

    Une préférence pour les locaux loués et "prime"

    Le marché de l'immobilier d'entreprise est dominé par les investisseurs institutionnels. Toutefois, les investisseurs privés représentent désormais près d'un quart des volumes placés. Les investisseurs étrangers représentent la moitié de ce marché. Certains recherchent des actifs plus "opportunistes" que les bureaux et se tournent vers les locaux d'activité et les entrepôts.

    La préférence des investisseurs va aux locaux déjà loués et aux produits "prime" (centre-ville), y compris pour les immeubles en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), dont environ la moitié des surfaces sont louées avant leur livraison.

    Un rendement supérieur au résidentiel de 2 à 3%

    Le principal intérêt est que le potentiel de rendement de l'investissement en immobilier d'entreprise est de 2% à 3% supérieur à celui de l'immobilier résidentiel. Mais il présente également d'autres avantages :

    • des coûts de gestion réduits car le bail commercial courre normalement sur longue période. Attention : depuis la loi Pinel, la possibilité de résilier le bail au bout de 3 ans redevient d'ordre public.
    • une bonne vision de la durée de la location car la date de fin du bail est connue. Le locataire peut toutefois quitter les locaux sous la condition de dénoncer le bail 6 mois avant la fin de chaque période de 3 ans.
    • un dispositif légal qui facilite la mise en place de recours en cas d'impayés.
    • un bail plus souple et plus avantageux que celui de l'habitation. Les travaux d'entretien et les travaux de rénovation sont à la charge du locataire.

    Les risques et les contraintes potentiels

    Cette classe d'actif comporte des risques et des contraintes qu'il convient de cerner tels que :

    • la vacance potentielle des locaux dans le cas où le locataire dénonce le bail pour déménager vers une ville moins chère ou dans un bâtiment moins consommateur en énergie.
    • la renégociation du montant du loyer en cas de forte progression de l'indexation (de plus de 25% par rapport au loyer initial).
    • des travaux d'un montant important pour répondre par exemple à la règlementation des bâtiments ouverts au public ou aux normes environnementales...

    Investir en direct ou de façon collective

    Compte tenu du montant miminum d'acquisition d'un bien compris entre 2 à 3 M€, il existe des alternatives à l'investissement en direct.

    • SCI ou OPCI pour les investisseurs pouvant mobiliser 1 à 2 M€, désirant se grouper et ayant un horizon de placement similaire,
    • SCPI véhicule collectif d'investissement, accessible par l'achat de parts à partir de quelques milliers d'euros, permettant de recevoir des revenus réguliers. Géré par une société reconnue, la SCPI détient et gère un patrimoine composé de plusieurs immeubles afin de mutualiser les risques et de diminuer la sensibilité aux aléas du marché. La liquidité des SCPI pouvant s'avérer moindre qu'un investissement immobilier direct, il est indispensable d'en limiter le montant au sein d'un patrimoine.
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    Avec CM-CIC Agence immobilière, notre filiale dédiée, nous pouvons vous accompagner dans vos projets d'investissements immobiliers. Nous mettons une offre à votre disposition dans chaque mode d'investissement évoqué. N'hésitez pas à en parler avec votre conseiller ou gérant privé.

    © Banque Transatlantique - septembre 2016

     
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