Pierre-papier

Diversifier vos placements avec les OPCI  ?

Les Organismes de Placement Collectif Immobilier non cotés ont été créés dans la continuité de la modernisation du marché de la pierre-papier, qui a connu une étape décisive avec la réforme des sociétés foncières cotées en 2003. Quelles sont les caractéristiques de ces placements ? Nos réponses.

Les deux formes d'OPCI

Inspirés à la fois des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et des OPCVM (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières), les OPCI peuvent revêtir deux formes1 :

  • un Fonds de Placement Immobilier (FPI), sur le modèle des FCP (Fonds Commun de Placement), est un OPCI de revenus fonciers.
  • une Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV), sur le modèle des SICAV (Société d'Investissement à Capital Variable), est un OPCI valeur mobilière.

Cette société possède une personnalité morale. Elle peut opter pour la structure de société anonyme « classique » à conseil d'administration ou pour la forme sociale comprenant un directoire et un conseil de surveillance.

Une société de gestion est obligatoirement nommée à la direction de la SPPICAV, l'un de ses représentants occupant le poste de Directeur Général, Directeur Général Délégué ou Président du Directoire.

La composition de l'actif des OPCI

La réglementation impose les fourchettes de répartition suivantes :

  • Actifs immobiliers - 60 à 90 % - immeubles détenus en direct, parts de SCPI, sociétés immobilières cotées et non cotées. Concernant les SPPICAV, le seuil de 60  % se décompose en un minimum de 51 % d'actifs immobiliers non côtés, le solde pouvant être investis en sociétés foncières cotées.
  • Actifs non immobiliers - de 0 à 30 % - soit des parts d'OPCI ou d'OPCVM, d'actions ou d'obligations cotées. (ou avoir fait l'objet d'une mesure d'émancipation)
  • Liquidités - de 5 à 40 %

Il est à noter que l'OPCI peut avoir recours à l'endettement à hauteur de 1 % de la valeur de ses actifs non immobiliers et 40 % de la valeur de ses actifs immobiliers.

Le régime fiscal des OPCI

Les revenus issus des recettes locatives et des autres placements effectués par les OPCI sont imposés entre les mains des porteurs, à raison de leurs droits dans l'organisme.

  • Les FPI relèvent d'un régime de transparence fiscale2
  • Les SPICCAV bénéficient d'un régime d'exonération d'impôt sur les sociétés en contrepartie de l'obligation de distribution à laquelle elles sont soumises.3

Pour les particuliers, les plus-values de cession d'actions de SPPICAV relèvent du régime des plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux (les actions détenues depuis plusieurs années bénéficieront d'un abattement ; entre 2 et moins de 8 ans l'abattement forfaitaire est de 50 % ; à compter de 8 ans, il est de 65 %).

L'intérêt des OPCI dans un contrat d'assurance-vie

Du fait de la fiscalité attractive de l'assurance vie et de la baisse du taux de rendement de l'actif général en euro, certaines compagnies d'assurance proposent désormais de souscrire l'unité de compte OPCI, parfois en complément à l'unité de compte SCPI.

Cette possibilité est offerte aux souscripteurs essentiellement lors de versements sur leurs contrats et pour des montants souvent limités. L'objectif de cette diversification est de bénéficier d'un couple rendement /risque intéressant, la volatilité étant moindre que celles des unités de compte en actions.

Compte tenu des caractéristiques des OPCI, il est recommandé de limiter le montant de l'investissement à une fraction de l'ordre de 5 % du patrimoine.

1 Ordonnance no2005-1278 du 13 octobre 2005

2 Les résultats réalisés par le fonds sont imposés au niveau de leurs associés : revenus fonciers et de capitaux mobiliers, plus-values immobilières et mobilières pour les personnes physiques. et impôt sur les sociétés pour les personnes morales relevant de ce régime.

3 Les résultats distribués par les SPPICAV relèvent du régime : des revenus de capitaux mobiliers pour les produits perçus par des personnes physiques. Les dividendes sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu sans l'abattement de 40 %. S'y ajoutent les prélèvements sociaux perçus au taux de 15,5 %. et de l'impôt sur les sociétés pour les personnes morales soumises à cet impôt.