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    Immobilier

    Société civile immobilière et garantie

    Dans quelles conditions une société civile immobilière (SCI) peut-elle offrir en garantie le bien immobilier dont elle est propriétaire ? Cette question se pose souvent pour une société d'exploitation logée par la SCI à la recherche de crédit et d'une garantie solide à offrir. Les tribunaux se sont prononcés de nombreuses fois sur la question et ont fixé des règles de validité.

    Unanimité des associés et intérêt social

    Deux critères sont requis pour valider la mise en garantie du bien immobilier :

    • L'objet social doit le prévoir, ce qui est rarissime. La mention fréquente "la société peut effectuer toutes opérations financières se rattachant à l'objet social" n'est pas suffisante pour autoriser la société à consentir une hypothèque sur ses biens. À défaut, elle doit être autorisée par l'unanimité des associés.
    • La démarche doit en outre être conforme à l'intérêt social

    Qu'implique la conformité à l'intérêt social ?

    Une simple communauté d'intérêts entre la société civile et le tiers garanti (par exemple la société d'exploitation) n'est pas jugée suffisante.

    Le critère d'appréciation des tribunaux semble être la mise en cause de l'existence même de la SCI : la cour de cassation fait observer, dans une affaire, qu'il n'y a pas d'intérêt social si - dans l'hypothèse de la mise en jeu de la garantie - l'existence de la SCI est compromise.

    Le point de vue de la banque

    Dans le cadre d'un financement, la banque doit se préoccuper de la contrepartie que la SCI est en mesure de retirer de cette garantie. Elle doit être vigilante quant à la proportionnalité du risque pris par la société au regard de ses actifs engagés.

    Autant de freins à une opération pourtant bien courante... aussi, n'hésitez pas à préparer votre projet avec l'aide de votre chargé d'affaires ou gérant privé. Il est là pour vous conseiller.

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