Logement

Faire construire une maison

La réalisation de mon projet

Question budget, commencez par faire vos prévisions en englobant le prix du terrain, le coût de la construction et les dépenses annexes. Évaluez également votre capacité d'emprunt, en chiffrant d'abord votre apport personnel. Estimez les sommes que vous pouvez emprunter et les aides dont vous pouvez profiter. Avant de vous engager, vérifiez que le contrat de construction comporte un droit de rétractation ainsi que des conditions suspensives concernant l'acquisition du terrain, l'obtention des prêts et du permis de construire.

Le choix du terrain

Soyez pratique, demandez-vous si votre priorité est plutôt la proximité avec les commerces ou les moyens de transport, votre travail, l'école des enfants... Pour choisir entre un lotissement ou un terrain libre, pensez aux équipements dont bénéficie le terrain, les raccordements au réseau de gaz, d'eau, d'électricité, de téléphone... et pensez au type de maison que vous voulez faire construire. En lotissement, les règles sont souvent plus strictes.

Les coûts liés à la construction à anticiper

Votre plan de financement doit prendre en compte le prix du terrain et le coût de la construction en elle-même. Ce qui inclut : les frais d'agence immobilière, les frais de notaire, les honoraires du géomètre, la rémunération de l'architecte et la rétribution du maître d'œuvre. En supplément, prévoyez certaines dépenses annexes, comme le coût des travaux liés à l'adaptation du sol ou à l'équipement intérieur et extérieur de la maison (la viabilisation, l'aménagement de la cuisine et de la salle de bain, portail et clôtures...).

Ce qui peut faire varier ces coûts

En grande partie, le prix de votre future maison dépend de sa superficie, du nombre d'étages et de pièces. Mais le coût total pour faire construire varie aussi en fonction des dépendances prévues (combles aménageables, cellier, cave, garage, atelier...) et du choix des matériaux. Enfin, la qualité des aménagements, de l'isolation (thermique ou acoustique) et du chauffage (électrique, au gaz, énergie renouvelable...) jouent aussi sur le prix de revient global de votre maison.

Le choix du constructeur

Avant de prendre votre décision, assurez-vous que le professionnel auquel vous allez confier votre projet dispose d'une assurance couvrant les dommages éventuels rencontrés lors du chantier. Vérifiez qu'il exerce sous le régime du CCMI (contrat de construction d'une maison individuelle) et qu'il est membre de l'UMF (union des maisons françaises). Et concrètement, n'hésitez pas à lui demander l'adresse de ses anciens chantiers. Vous pourrez aller constater sur le terrain la qualité de ses réalisations.

Les garanties du contrat de construction

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) vous fait bénéficier de certaines garanties indispensables, telles que :

  • la garantie de remboursement pour récupérer les fonds versés avant l'ouverture du chantier si les conditions suspensives ne sont pas levées
  • la garantie de livraison certifiant que votre maison sera achevée dans les délais fixés et au prix convenu
  • la garantie de parfait achèvement vous protégeant en cas désordres apparents à la réception de la maison ou observés dans l'année qui suit la réception.

Les assurances du constructeur

Ce sont des éléments indispensables pour faire construire en toute tranquillité ! La garantie biennale de bon fonctionnement assure pendant deux ans (à compter de la réception) les vices sur les équipements de la maison. La garantie décennale couvre pendant dix ans (à compter de la réception) les désordres compromettant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à l'habitation. Enfin, l'assurance dommages-ouvrage garantit la prise en charge des travaux de réparation et protège les différents propriétaires de la maison pendant 10 ans.

Les autres obligations du contrat de construction

Le contrat de construction doit désigner précisément le terrain à bâtir (situation, superficie, références cadastrales...). Vous y retrouvez aussi certaines clauses obligatoires : les travaux d'adaptation au sol, la description détaillée de la maison à construire, le délai d'exécution des travaux et la date d'ouverture du chantier.

Le volet financier du contrat de construction

Votre contrat doit mentionner précisément le prix définitif du chantier. En plus, votre constructeur doit indiquer les pénalités prévues en cas de retard et les éventuelles modalités de révision. Un échéancier de paiement doit également être annexé.

Enfin, pour clarifier les responsabilités de chacun, le contrat peut également mentionner la nature et le coût des travaux que l'acquéreur doit prendre à sa charge.

Les conditions suspensives

Les conditions suspensives intègrent plusieurs obligations qui entraînent l'annulation du contrat et la restitution des sommes versées, si elles ne sont pas remplies.

En clair, votre contrat de construction peut être annulé en cas de refus des prêts immobiliers nécessaires au financement du projet, mais aussi si l'acquisition du terrain ne se réalise pas ou si le permis de construire est refusé.

L'obtention du permis de construire

Si vous ne faites pas appel aux services d'un constructeur, vous pouvez solliciter vous-même le permis de construire. Avant de déposer votre demande à la mairie, vous devez vérifier que votre dossier comprend le formulaire Cerfa de demande de permis de construire, une copie du cadastre, un plan masse, le plan des façades, pour la maison. Une photo, un plan en coupe, une notice présentant le projet, pour le terrain. La demande de permis de construire peut être déposée dès la promesse de vente.

L'étalement des règlements

Pour commencer, vous verserez 5% du prix à la signature, 5% à l'obtention du permis de construire et 5% à l'ouverture du chantier.

Ensuite, les échéances se dérouleront comme ceci :

  • 10% à l'achèvement des fondations
  • 15% à l'achèvement des murs
  • 20% à la mise « hors d'eau » (après la pose de la toiture)
  • 15% à l'achèvement des cloisons et la mise « hors d'air » (après la pose des fenêtres et des portes)
  • 20% à l'achèvement des travaux d'équipement (menuiserie, plomberie et chauffage).

Le solde de 5% est versé à la réception des travaux.

La remise des clés

Le chantier achevé, il vous reste quelques formalités avant d'emménager chez vous. En commençant par la réception de la construction (à ne pas confondre avec la livraison). En clair, c'est le moment où vous déclarez accepter la maison avec ou sans réserves.

Dès lors, adressez à votre mairie (par pli recommandé avec AR) une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux. Selon les cas, la commune a 3 ou 5 mois pour contester les travaux réalisés. Bien entendu, vous aurez récupéré vos clés dès la réception du chantier !

La réception de la maison

C'est une étape importante à bien préparer. Lors de la réception, vous visitez le chantier avec votre constructeur. À cette occasion, vous noterez les malfaçons ou les éléments non-conformes au contrat sur le procès-verbal de réception. Pour être tout à fait sûr de ne pas oublier d'éventuelles imperfections, vous pouvez vous faire assister d'un expert. Si vous procédez à la réception sans aide extérieure, vous disposez d'un délai de huit jours pour émettre vos réserves. Une retenue de 5% du prix peut s'appliquer jusqu'à la levée des réserves.