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Le dispositif Pinel

Quels principes ?

Afin de favoriser le développement des logements sociaux et pour remplacer le dispositif Duflot, ce dispositif en faveur de l'investissement locatif dans le secteur intermédiaire prend la forme d'une réduction d'impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui :

  • Acquièrent ou font construire, du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016, des logements neufs ou assimilés qu'ils s'engagent à donner en location nue à usage d'habitation principale pendant une durée modulable de 6 à 12 ans à des personnes physiques autres que des membres du foyer fiscal, la location à un ascendant ou à un descendant étant possible.
  • Les souscriptions de parts de SCPI réalisant des investissements éligibles ouvrent également droit à cette réduction d'impôt.

Quels engagements de location ?

Les contribuables peuvent opter pour un engagement minimal de location de six ou neuf ans (option irrévocable pour le logement concerné), à l'issue duquel une prorogation est possible pour une ou deux périodes triennales, portant ainsi au maximum à douze ans la durée de l'engagement de location. Ces aménagements de durée d'engagement sont également applicables aux SCPI.

Quels sont les biens éligibles ?

Sont éligibles à cette réduction d'impôt les investissements situés en zones A bis, A ou B1, présentant un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Dans la zone B2, le dispositif fiscal ne s'applique qu'aux logements faisant l'objet d'un agrément du préfet de région. Les logements de la zone C sont exclus du dispositif.

Sont concernés par cette réduction d'impôt :

  • Les logements acquis neufs ou en VEFA, les logements que le contribuable fait construire (VEFA : l'achèvement doit intervenir dans un délai de trente mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition. Construction : l'achèvement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de l'obtention du permis de construire).
  • Les logements qui font ou qui ont fait l'objet, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf (au sens de la TVA immobilière).
  • Les logements acquis ne satisfaisant pas les conditions de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates, réalisés par le vendeur ou l'acquéreur, permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.
  • Enfin, les locaux affectés à un usage autre que l'habitation et qui font l'objet de travaux de transformation en logement, réalisés par le vendeur ou l'acquéreur.

Dans ces trois derniers cas, l'achèvement des travaux doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition du local ou logement.

La réduction d'impôt est également accordée pour les souscriptions au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI, sous réserve que 95% de la souscription soit investie dans un immeuble éligible.

Particularités de ce dispositif

Dans un souci de mixité sociale, la loi impose qu'au moins 20% des logements soient acquis sans bénéfice de la réduction d'impôt dans un même immeuble comportant au moins cinq logements, sous peine d'amende à la charge des promoteurs. Le dispositif Pinel est inclus dans le plafonnement global des niches fiscales (de 10 000 € en métropole ou de 18 000 € pour les investissements Pinel outre-mer).

Quelle réglementation thermique ?

Hormis certaines spécificités pour les investissements outre-mer, les logements neufs dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2013 doivent respecter la RT 2012, réglementation thermique qui est entrée en vigueur à cette date (ou bénéficier du label BBC 2005 si le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013). Pour les logements non soumis au respect de ces réglementations ou pour les logements rénovés, ils doivent justifier d'un certain niveau de performance énergétique.

Quels plafonds de loyers ?

Pendant toute la durée couverte par l'engagement de location, les loyers ne devront pas excéder les plafonds réglementaires (voir tableau ci-dessous). Ces plafonds de loyers peuvent faire l'objet d'une minoration par le préfet de région sur avis du comité régional de l'habitat. À ces plafonds de loyers, il est fait application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Par exemple, pour un logement de 40 m2 situé en zone A bis, le plafond mensuel par m2 sera de : 16,82 x (0,7 + 19/40) = 19,76 €. Parallèlement, les locataires devront satisfaire à des conditions de ressources.

Plafonds de loyers par m2 selon les zones
Zone Plafonds de loyer mensuel par m2
Zone A bis 16,82 €
Zone A 12,49 €
Zone B1 10,06 €
Zone B2 8,74 €

Zone A (comprend la zone A bis) : Paris et ses première et deuxième couronnes, le Genevois français et la Côte d'Azur.
Zone B1 : grande couronne parisienne, communes de plus de 250 000 habitants, communes avec des prix de l'immobilier élevés (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, la Corse et les départements d'outre-mer.
Zone B2 : limites de l'Île-de-France, communes entre 50 000 et 250 000 habitants, zones frontalières ou littorales avec des prix de l'immobilier élevés.
Zone C : les territoires restants.