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Pourquoi créer une SCI ?

Une SCI, qu'est ce que c'est ?

Une bonne formule pour la création et la transmission d'un patrimoine familial : la constitution d'une Société Civile Immobilière (SCI) pour détenir et gérer un immeuble permet de préserver l'unité et la stabilité du patrimoine en évitant les risques et inconvénients de l'indivision. Une fois la SCI constituée, celle-ci devient propriétaire de l'immeuble concerné. Les associés sont, pour leur part, propriétaires des parts sociales de cette société et assujettis à l'impôt sur le revenu.

La SCI familiale

Dans le cadre de la création d'une SCI familiale, la participation des enfants à la constitution du capital, dont le montant peut être très faible, notamment lorsque l'immeuble est financé par un emprunt remboursable par les loyers, facilitera à terme la transmission du patrimoine. En cas d'enfant mineur, il est conseillé de recueillir l'avis d'un notaire. Il est aussi possible, par exemple, de procéder à des donations de parts sociales échelonnées dans le temps pour bénéficier des abattements applicables aux droits de donation et de la règle fiscale de non-rapport après quinze ans. Puisque les statuts de la société peuvent organiser assez librement les règles de majorité aux assemblées et l'étendue des pouvoirs des gérants, les parents, même s'ils ne détiennent qu'une faible participation au capital, pourront garder le contrôle de la société. Ils peuvent également conserver tout ou partie des parts sociales en usufruit, en vue de s'assurer un complément de revenus pour leur retraite.

Une SCI, pour quoi faire ?

La SCI permet de réduire la charge fiscale de la transmission. Dans ce cas, c'est la valeur nette comptable réévaluée de l'actif immobilier qui détermine celle des parts (valeur du patrimoine, diminuée du passif constitué par les emprunts contractés par la SCI).

À noter : cette disposition s'applique également aux biens détenus directement et transférés au donataire avec prise en charge de la dette. Comme pour tout autre bien, vous pouvez donner des parts de SCI à vos enfants, tout en vous réservant l'usufruit. Vous en conservez ainsi les revenus.

La fiscalité de la SCI

Sauf option pour l'Impôt sur les Sociétés (IS), les SCI relèvent de l'impôt sur le revenu, et leurs associés personnes physiques sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers sur leur quote-part de revenus, au prorata de leurs droits sociaux.

L'option pour l'IS présente des avantages, puisqu'elle permet de déduire les frais d'acquisition et les amortissements pratiqués sur l'immeuble en bénéficiant d'un taux d'imposition plus faible que la tranche la plus élevée du barème de l'impôt sur le revenu. Mais attention, l'option est irrévocable, entraîne la perte de l'exonération de plus-value après vingt-deux ans de détention et peut s'avérer contraignante lors de la revente de l'immeuble.

Les cessions de parts entraînent l'imposition de la plus-value éventuelle selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Elles sont soumises aux droits d'enregistrement au taux de 5%.