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La SCI familiale, une bonne solution pour gérer et transmettre un bien

Une SCI, qu'est ce que c'est ?

C'est une bonne formule pour la création et la transmission d'un patrimoine familial. La constitution d'une Société Civile Immobilière (SCI) pour détenir et gérer un immeuble permet de préserver l'unité et la stabilité du patrimoine en évitant les risques et inconvénients de l'indivision. Une fois la SCI constituée, celle-ci devient propriétaire de l'immeuble concerné. Les associés sont, pour leur part, propriétaires des parts sociales de cette société.

La SCI familiale

Dans le cadre de la création d'une SCI familiale, la participation des enfants à la constitution du capital, dont le montant peut être fixé librement (à partir d'une seule part sociale), facilitera à terme la transmission du patrimoine.

En cas d'enfant mineur, il est conseillé de recueillir l'avis d'un notaire. Il est aussi possible, par exemple, de procéder à des donations de parts sociales échelonnées dans le temps pour bénéficier des abattements applicables aux droits de donation et de la règle fiscale de non-rapport après quinze ans.

Puisque les statuts de la société peuvent organiser assez librement les règles de majorité aux assemblées et l'étendue des pouvoirs des gérants, les parents, même s'ils ne détiennent qu'une faible participation au capital, pourront garder le contrôle de la société. Ils peuvent également conserver tout ou partie des parts sociales en usufruit, en vue de s'assurer un complément de revenus pour leur retraite.

Pour rappel : les abattements de donation entre parents et enfants sont de 100 000 € et 31 865 € entre grands-parents et petits-enfants, tous les 15 ans.

Fiscalité de la transmission des parts de SCI

En cas de transmission par succession ou donation, les parts de la SCI doivent être évaluées à leur valeur vénale.

Il existe plusieurs méthodes pour valoriser les parts d'une société non cotée. Celle le plus souvent retenue dans le cas de SCI familiale est l'évaluation des parts à leur valeur patrimoniale, c'est-à-dire la valeur de marché des actifs immobiliers détenus par la société, diminuée du passif constitué par les emprunts contractés par la SCI.

Comme pour tout autre bien, vous pouvez donner des parts de SCI à vos enfants, tout en vous réservant l'usufruit. Vous en conservez ainsi les revenus.

La fiscalité de la SCI

Les SCI relèvent du régime des sociétés de personnes, c'est-à-dire que leurs résultats sont imposés entre les mains de leurs associés. Les associés personnes physiques sont imposés sur les résultats à l'Impôt sur le Revenu (IR), à la hauteur de leur quote-part dans les droits sociaux, dans la catégorie des revenus fonciers.

Les cessions de parts entraînent l'imposition de la plus-value éventuelle selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Elles sont soumises aux droits d'enregistrement au taux de 5%.

Les associés peuvent toutefois choisir d'opter pour l'Impôt sur les Sociétés (IS). Cette option présente des avantages puisqu'elle permet de déduire les frais d'acquisition et les amortissements pratiqués sur l'immeuble en bénéficiant d'un taux d'imposition plus faible que la tranche la plus élevée du barème de l'Impôt sur le Revenu. Mais attention, l'option est irrévocable, entraîne la perte de l'exonération de plus-value après vingt-deux ans de détention et peut s'avérer contraignante lors de la revente de l'immeuble.