Créer une SCI : pourquoi et comment s’y prendre ?

Définition de la Société Civile Immobilière (SCI)

Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une forme de société destinée à investir dans l’immobilier à plusieurs.

Elle permet d’encadrer la gestion d’un ou plusieurs biens : acquisition, mise en location, ou encore revente.

Ainsi, les associés détiennent une partie du capital de la SCI (parts sociales) et ne sont pas directement propriétaires du bien.

On distingue plusieurs types de SCI :

• La SCI familiale : qui permet d’encadrer la gestion de biens immobiliers entre les membres d’une même famille ;
• La SCI construction-vente : qui vise à faire construire et revendre un ou plusieurs biens immobiliers ;
• La SCI professionnelle : qui assure la gestion de locaux commerciaux ou autres biens à usage professionnel.

Les raisons de créer une SCI

Les avantages fiscaux de la SCI

L’avantage majeur de la SCI est de permettre à ses associés d’opter pour le régime fiscal qui leur convient le mieux entre :

1. La SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) dans laquelle chaque associé déclare ses parts de revenus sur sa déclaration d’impôt individuelle ;
2. La SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) dans laquelle les bénéfices générés par la société sont fiscalisés à son niveau.

Ce double choix est un avantage considérable puisque les associés peuvent choisir l’option la plus adaptée à leur situation.

Par nature, la SCI est par défaut soumise à l’IR. Mais dans certains cas, les associés favorisent la SCI à l’IS pour déduire une fraction de l’immeuble : c’est l’amortissement.

Aussi, l’option pour la SCI à l’IS peut se révéler plus intéressante si le taux d’imposition en société est moins élevé que le barème progressif de l’impôt des associés.

Les avantages patrimoniaux de la SCI

D’un point de vue patrimonial, la SCI offre aussi de nombreux avantages. Elle permet déjà de faciliter la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Selon les statuts, le gérant peut prendre certaines décisions de gestion seul. Les statuts de la société permettent de fixer les règles des différentes prises de décision.

Enfin, le patrimoine de la SCI se distingue de celui des associés. Ainsi, en cas d’instabilité financière, les créanciers se retournent d’abord vers la SCI avant de s’intéresser au patrimoine des associés.

Les avantages de la SCI en cas de transmission

La SCI est un outil de transmission particulièrement avantageux. Dans un premier temps, elle permet d’optimiser les abattements légaux en cas de donation.

Pour rappel, vous pouvez transmettre gratuitement jusqu’à 100 000 € à un enfant tous les 15 ans. Cette règle fonctionne également pour la transmission de parts sociales au sein de la SCI. Ainsi, l’objectif est que vous puissiez transmettre simplement et sans frais la quasi-totalité de vos parts au cours de votre vie via la SCI.

Enfin, au sein d’une SCI, vous pouvez transmettre vos parts sur la valeur de la nue-propriété grâce à la donation avec réserve d’usufruit. Cette transmission se fait donc à un coût plus bas qu’en pleine propriété. De cette manière, vos héritiers pourront récupérer la pleine propriété sans avoir à payer de taxe supplémentaire.

Les conditions pour créer une SCI

Nombre d’associés pour créer une SCI

Pour créer une SCI, il faut être au moins deux associés. Il est impossible de constituer une SCI seul : l’immatriculation sera refusée.

En revanche, il est tout à fait possible de constituer une SCI presque unipersonnelle grâce à une répartition inégale du capital social.

Par exemple, si vous créez une SCI au capital de 2000 € divisé en 2000 parts de 1 €, vous pouvez très bien détenir 1999 parts du capital et votre second associé seulement une part.

Mais attention, aux yeux de la loi, cet associé minoritaire peut-être requalifié de « prête-nom ». Il est donc important que celui-ci prenne part aux décisions de la société.

Âge légal pour devenir associé d’une SCI

Il n’existe aucune limite d’âge pour devenir associé d’une SCI. Un enfant mineur, émancipé ou non, peut tout à fait intégrer une SCI. Dans tous les cas, l’autorisation des représentants légaux est requise.

Le mineur peut même devenir associé majoritaire au sein de la SCI. Cependant, il ne pourra pas en assurer la gérance.

Avec qui peut-on créer une SCI ?

Bien que la SCI familiale soit constituée de membres d’une même famille, il est aussi possible de créer une SCI entre amis.

Cependant, vous devez rester vigilant. La SCI ne protège pas votre patrimoine personnel et vous aurez une responsabilité infinie en tant qu’associé de la SCI.

En d’autres termes, un créancier peut vous réclamer de solder une dette à hauteur de votre participation au capital social.

Pour vous protéger contre ce type de risque, les statuts fixent les règles de fonctionnement de la société.

Les étapes pour créer une SCI

La création d’une SCI se décompose en 4 grandes étapes successives :

1. La rédaction des statuts ;
2. Le dépôt de capital social ;
3. La publication de l’annonce légale ;
4. L’immatriculation de la SCI.

Étape 1 : la rédaction des statuts

La création d’une SCI débute par la rédaction de statuts. Celle-ci peut avoir lieu sous seing privé ou via un acte notarié.

Les statuts doivent mentionner certaines informations obligatoires :

• Le nom et le siège social de la SCI ;
• Les apports de chaque associé ;
• La forme de la société (SCI) ;
• L’objet social de la SCI (acquisition, administration de biens, location...) ;
• La durée de la SCI (99 ansmaximum) ;
• Le montant du capital social ;
• Les modalités de fonctionnement de la société.

Au sein des statuts, la clause d’agrément est une mention facultative mais très importante pour encadrer la cession ou transmission de parts. Elle précise par exemple ce qu’il advient des parts en cas de décès. D’autres clauses facultatives peuvent intégrer les statuts telles qu’une mention liée aux comptes courants d’associés (permet aux associés d’avancer des fonds à la société sous forme de prêt), ou encore à la tenue de la comptabilité.

Étape 2 : le dépôt de capital social

Une fois les statuts de la société rédigés, vient l’étape du dépôt de capital social.

Le capital social est l’ensemble des apports que les associés injectent dans la société (en nature ou en numéraire). C’est donc le moment d’ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI pour y déposer le capital social (minimum 1 €).

Le capital social peut révéler la solidité financière d’une société aux yeux des différents intervenants (banques, créanciers, etc.).

Lorsque le dépôt de capital est effectif auprès de votre organisme bancaire, vous recevrez une attestation justifiant l’opération qui vous sera réclamée lors de l’immatriculation.

Étape 3 : la publication de l’annonce légale

La publication d’une annonce légale permet d’officialiser la création d’une SCI et d’informer les futurs partenaires de son existence. Cette démarche est obligatoire.

Voici les mentions qui doivent figurer sur l’annonce légale de la SCI :

• La forme juridique de la société ;
• Le nom de la SCI ;
• Le nom du ou des gérants ;
• L’adresse du siège social ;
• La date de début d’activité.

Étape 4 : l’immatriculation de la SCI

Pour finaliser la création de votre SCI, les démarches se font via le Guichet Unique à l’INPI, auprès duquel tous ces documents devront être déposés.

Pour ce faire, vous devrez fournir les éléments suivants :

• les statuts originaux de la SCI signés par tous les associés ;
• si le gérant est une personne morale : un extrait K-bis de moins de 3 mois ;
• pour les gérants : une attestation sur l’honneur de non-condamnation et une attestation de filiation ;
• le formulaire cerfa M0 de déclaration d’immatriculation ;
• l’acte de nomination du gérant ;
• l’attestation de parution au journal d’annonces légales ;
• un justificatif de domiciliation du siège social ;
• une copie de la pièce d’identité des gérants et des associés ;
• une déclaration de bénéficiaires effectifs datée et signée du ou des gérants.

Lorsque le dossier est déposé complet, l’immatriculation se fait sous un délai de 7 à 15 jours environ.

La fiscalité de la SCI

La fiscalité d’une SCI à l’IR

Comme nous venons de le voir, la SCI à l’IR implique que chaque associé déclare ses bénéfices sur sa déclaration personnelle au titre des revenus fonciers. La société, elle, ne sera pas taxée à son niveau.

Le montant fiscalisé dépend de la participation de l’associé au capital social. Par exemple, s’il détient 50% de parts, il devra déclarer 50% des revenus fonciers.

L’associé aura la possibilité d’opter pour l’abattement forfaitaire de 30% du régime micro-foncier ou pour la déduction de frais du régime réel (intérêts d’emprunt, travaux, assurances...).

Après cette déduction, il sera fiscalisé à hauteur de sa Tranche Marginale d’Imposition (TMI) : 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%.

La fiscalité d’une SCI à l’IS

Dans le cas d’une SCI à l’IS, c’est la société qui doit déclarer les bénéfices générés.

Les associés ne seront fiscalisés à leur niveau uniquement s’il y a une distribution de dividendes.

Le taux d’imposition d’une SCI à l’IS varie en fonction du montant du bénéfice :

La fiscalité à l’IS permet de déduire certaines charges des bénéfices comme la rémunération du gérant ou l’amortissement du bien par exemple.

Si vous optez pour une SCI à l’IS, vous devrez tenir une comptabilité et déposer vos comptes annuels au greffe du tribunal.

La fiscalité des plus-values en SCI

Lors de la revente d’un bien géré par la SCI, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien.

Tout comme la fiscalité des revenus, la fiscalité des plus-values immobilières dépend du régime d’imposition de la SCI :

Dans tous les cas, la plus-value est aussi soumise aux prélèvements sociaux de 17,2% (abattement possible pour durée de détention si SCI à l’IR).

Créer une SCI : combien ça coûte ?

Créer une SCI coûte minimum 300 €, parfois plus si vous avez recours à des professionnels lors des différentes étapes de création.

Les frais relatifs à la création d’une SCI se décomposent de la manière suivante :

• Rédaction des statuts : gratuit si vous le faites vous-même et entre 1 500 € et 2 500 € avec l’aide d’un professionnel ;
• Dépôt de capital social : de 0 à 100 € selon les banques ;
• Publication de l’annonce légale : de 185 € à 217 € selon les départements
• Immatriculation de la SCI : environ 100 €

Enfin, si vous avez recours à un expert-comptable, il faudra compter entre 500 € et 1 500 € par an.

Quelles sont les différences entre SCI et indivision ?

Contrairement à la SCI, l’indivision nécessite moins de formalités lors de la création. Mais elle bénéficie d’une gestion moins personnalisée (les statuts d’une SCI permettent d’encadrer les différentes situations).

En revanche, il est possible de conclure une convention d’indivision devant le notaire pour mieux organiser la gestion de celle-ci.

Aussi, en indivision, les décisions importantes sont toujours prises à l’unanimité. En SCI, les statuts peuvent prévoir une prise de décision à la majorité.

En indivision, il n’existe aucune distinction entre le patrimoine personnel et le bien objet de l’indivision et la tenue d’une comptabilité n’est pas obligatoire.

Enfin, la SCI permet un démembrement des parts sociales pour faciliter la transmission et on distingue une véritable séparation entre le patrimoine des associés et celui de la SCI.