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Quelles perspectives pour l'immobilier en 2019 ?

L'immobilier d'habitation à la baisse...

  • Dans l'ancien, le nombre de transactions a baissé de 5,8% au plan national, mais avec de fortes disparités suivant la localisation : -2,8% sur l'Île-de-France et -6,9% en régions1. En revanche, les prix ont encore augmenté... mais de façon moins importante qu'en 2017 : +3,5% contre +4,4%1.
  • Dans le neuf, les ventes ont aussi baissé de 3%, mais ce chiffre demeure élevé par rapport à la moyenne des 10 dernières années2. Les prix ont continué de progresser - mais de manière plus modérée que dans l'ancien - avec une hausse de 1,67% (contre +3,2% en 2016 et +2,1% en 2017)2.
  • Avec des disparités régionales autour de 3 grandes zones :
    • Paris, l'Île-de-France et les 10 plus grandes métropoles régionales : les marchés sont dynamiques, avec une demande forte, des prix « tendus ».
    • Villes moyennes : la demande est forte, les prix sont soutenus en centre-ville mais en baisse en périphérie.
    • Petites villes et campagnes : en dehors de quelques centres-villes, les prix restent bas, voire très bas.

... L'immobilier d'entreprise à la hausse !

Bureaux, commerces, logistiques... Le marché de l'immobilier d'entreprise représente quelques 29 Mds d'€ en 2018, soit près de 8% d'augmentation par rapport à 20173.

Depuis 2016, la demande est forte et supérieure à l'offre. L'année 2018 est marquée par un rééquilibrage entre acquéreurs français (46%) et étrangers (47%)3.

Autre tendance importante : les biens neufs et récents sont très recherchés. L'immobilier d'entreprise est pleinement concerné par les évolutions techniques et environnementales. Les biens neufs se vendent même non loués, avec une quasi-certitude de remplissage rapide, tandis que certains biens anciens (devenus obsolètes) ne trouvent plus preneurs.

Quelles perspectives pour l'immobilier en 2019 ?

La prudence est de mise, dans l'ancien comme dans le neuf. Les nouvelles mesures (la Loi Élan et le plafonnement des loyers à venir sur certaines zones) représentent un point d'interrogation pour les investisseurs, voire un frein.

  • Dans l'ancien, les professionnels prévoient un ralentissement de l'augmentation des prix, mais n'anticipent pas de véritable baisse sur les marchés les plus dynamiques (Paris, IDF et 10 plus importantes métropoles régionales).
  • Dans le neuf, les promoteurs se positionnent de manière plus prudente sur le foncier : le nombre de biens mis en vente devrait donc légèrement baisser en 2019.
  • Dans l'immobilier d'entreprise, la tendance constatée depuis 2016 devrait se poursuivre, avec une demande soutenue et une offre mesurée. Le niveau des transactions se situera probablement dans la fourchette des 3 dernières années (entre 26 et 29 Mds d'€).

Faut-il investir en 2019 ?

Deux facteurs clés demeurent favorables à l'immobilier :

  • Les taux de crédit qui restent très bas, avec une tendance stable pour les mois à venir.
  • Les soubresauts des marchés financiers (cf. le 4e trimestre 2018) qui incitent nombre d'investisseurs à privilégier l'immobilier plutôt que le financier.

Toutefois, les rendements effectifs de l'immobilier ont baissé (comme pour la plupart des classes d'actifs). La fiscalité pèse en effet lourdement sur ce secteur.

L'immobilier reste fort de ses atouts traditionnels : faible volatilité, investissement à long terme, etc. Investir sur de l'habitation, de l'immobilier d'entreprise, du direct ou de la pierre papier doit se faire en fonction des sensibilités de chacun.

Comme tout investissement, l'immobilier n'est pas exempt de tout risque. Il appartient à chacun de bien en appréhender les contours en fonction de ses attentes et projets. Parlez-en avec votre conseiller.

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1 Notaires de France. Marché de l'immobilier : tendances et évolutions des prix de l'immobilier 22/01/19, www.notaires.fr.

2 Ministère de la cohésion des territoires - Enquête ECLN du ministère du logement et de l'habitat durable du 10/12/18.

3 Cushman et Wakefield - Knight Frank - JLL, www.batiweb.com, www.efl.fr 18/01/2019, www.batiactu.com 09/01/19.