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    > cic.fr: Particuliers > Votre projet immobilier > J'achète pour la première fois > Dossiers conseils

    J'achète pour la première fois
    Construire sa maison

    Première étape : l'achat du terrain

    Le terrain constructible peut se trouver soit dans un lotissement, soit en secteur "diffus".

    Le lotissement offre des garanties sur sa viabilité, sa superficie et sa constructibilité, le lotisseur en étant juridiquement garant. Un lotissement est un terrain divisé en parcelles et revendu par lots, équipés par le lotisseur. Souvent, le cahier des charges et, le cas échéant, le règlement du lotissement, prescrivent les matériaux, couleurs et clôtures, ou limitent certains types de construction (piscines, vérandas...).

    Secteur "diffus" : pour vous assurer de la viabilité et de la constructibilité d'un terrain isolé, consultez le PLU (le Plan Local d'Urbanisme) ou le POS (plan d'occupation des sols), s'il est toujours en vigueur.

    Le PLU (ou le POS) peut préciser :

    • l'affectation des sols selon les usages principaux pouvant être faits ou la nature des activités susceptibles d'être exercées
    • des règles concernant l'aspect extérieur de la construction, sa dimension
    • une superficie minimale de terrain constructible
    • un ou des COS (coefficient d'occupation des sols) qui permettent de déterminer le nombre de mètres carrés constructibles en fonction de la superficie du terrain

    Le cadastre permet d'identifier les propriétés présentes dans une commune. Ces éléments sont disponibles à la mairie de votre commune. Il est également conseillé de demander la délivrance d'un certificat d'urbanisme opérationnel.

    Les particuliers acquéreurs de terrain à bâtir auprès de vendeurs non professionnels sont assujettis aux droits de mutation à 5,09% (+0,1% au titre du salaire du conservateur des hypothèques).

     

    Un moment clé : la signature du contrat de construction

    En signant le contrat de construction de votre maison, vous devenez maître d'ouvrage (à ce titre, vous avez l'obligation, avant l'ouverture du chantier, de souscrire une assurance dommages ouvrage, dont les références doivent être indiquées dans le contrat de construction). Le constructeur vous donne généralement les plans et s'engage à construire selon les règles de l'urbanisme. En principe, ce contrat n'inclut pas les travaux de raccordement (eau, électricité...).

    Chiffres en main.
    Le contrat de construction obéit à des règles "d'échéancement" quant au paiement du prix de vente : 3% à sa signature (ou 5% si le constructeur justifie d'une garantie de remboursement), 10% à l'ouverture des fondations, 15% à l'achèvement des fondations, 15% à l'achèvement des murs, 20% à la mise "hors d'eau", 15% à l'achèvement des cloisons et à la mise "hors d'air", 20% à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage, les 5% restants à la remise des clés. Le constructeur doit fournir une garantie de remboursement d'acompte et une garantie de livraison assurant l'achèvement des travaux dans les délais et au prix convenus.

    L’assurance dommages ouvrage.
    Le coût de l'assurance dommages ouvrage obligatoire peut varier de 1,5 à 6% du coût de l'opération. Il est d'autant moins élevé que la qualité du constructeur est avérée.

     

    Le permis de construire

    Obligatoire pour toute construction durable, cette autorisation administrative doit être demandée à la mairie. Pour tout projet dépassant 170 m2, le recours à un architecte est obligatoire. Une fois le permis délivré, un double affichage est imposé en mairie et sur le terrain. Les tiers disposent alors d'un délai de deux mois pour en demander l'annulation.
    Le délai de validité des permis de construire et d'aménager est de deux ans. À noter : pour ceux qui étaient en cours de validité au 20/12/2008 ou obtenus au plus tard le 31/12/2010, ce délai a été porté à trois ans. Lorsque ces autorisations ont fait l'objet avant cette date d'une prorogation, le délai de validité de cette prorogation est majoré d'un an. La construction doit commencer avant l'expiration de ce délai.

    Des délais d'instruction garantis.
    Le délai d'instruction du permis de construire est fixé à deux mois pour les constructions individuelles et à trois mois pour les autres constructions. Quand une consultation est obligatoire et impose un délai supplémentaire, celui-ci est connu au bout d'un mois. Il ne peut plus être modifié.

    Une gestion des pièces manquantes du dossier plus claire et plus simple.
    Une liste des pièces devant accompagner le dossier est fournie avec les formulaires. L'administration a l'obligation de réclamer toutes les pièces manquantes en une seule fois avant la fin du mois suivant le dépôt du dossier. Vous avez alors trois mois pour les envoyer.

     

    Votre construction est achevée

    La réception de la construction est l'acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter la construction avec ou sans réserves. En pratique, la réception et la livraison sont généralement concomitantes.

    Il appartient désormais au maître d'ouvrage, ou à son architecte, d'adresser au maire de la commune, par pli recommandé avec accusé de réception, une déclaration qui atteste de l'achèvement des travaux et de leur conformité.

    L'autorité compétente dispose alors d'un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux avec le permis. Le délai est porté à cinq mois lorsqu'un récolement des travaux est obligatoire. Passé le délai applicable, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis n'a pas été contestée est délivrée par l'autorité compétente au maître d'ouvrage sur simple demande de celui-ci.

    Un diagnostic de performance énergétique doit être fourni à l'achèvement des chantiers de construction de bâtiments (ou parties de bâtiments) dont le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2007.

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