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    > cic.fr: Particuliers > Votre projet immobilier > J'achète pour la première fois > Dossiers conseils

    J'achète pour la première fois
    Tout ce que vous devez savoir pour réussir votre acquisition

    Quelles sont les étapes à respecter ?

    Première étape : évaluer votre budget

    Vous devez toujours évaluer votre budget, au besoin avec l'aide de votre banquier, avant toute signature d'un compromis de vente ou d'un contrat de réservation.

    Le montant que vous êtes en mesure d'emprunter dépend notamment :

    • de votre capacité de remboursement mensuel
      Pour réaliser une première estimation, c'est une proportion de 30% du montant des revenus qui est généralement retenue. Cette approche est ensuite à affiner en fonction de votre mode de vie. En effet, le budget mensuel restant, une fois payés les charges fixes, vos prêts en cours et la mensualité de prêt immobilier, doit être suffisant pour vous permettre d'assurer les autres dépenses (loisirs, équipements...)
    • de votre besoin de financement.
      Il comprend le prix d'achat augmenté des frais supplémentaires (frais d'agence, de mutation, de garantie et de dossier) et diminué de votre apport personnel (frais détaillés p.11 de ce guide) ;
    • du taux d'intérêt et de la durée.
      N'hésitez pas à demander plusieurs simulations en faisant varier le taux et la durée. Ces deux variables peuvent changer vos possibilités d'achat.

    Deuxième étape : envisager toutes les possibilités

    Une fois votre budget maximal chiffré, recherchez les biens qui correspondent dans le ou les secteurs où vous souhaitez habiter. Sur chaque secteur défini, évaluez la durée des trajets, le coût et la fréquence des transports ainsi que la proximité des commerces et des écoles (voir Mémo p.6).

     

    Troisieme étape : chercher votre futur logement

    Vous avez la possibilité de vous adresser à une agence immobilière située dans le secteur choisi, sa connaissance du marché local et des prix étant un atout dans votre recherche. Une autre option consiste à vous adresser à un notaire ou à consulter les annonces de particulier à particulier, ce qui vous permettra d'économiser les frais d'agence, dont le montant est libre (environ 6% de la valeur du bien). Si l'intermédiaire est un notaire, il peut demander des honoraires de négociation (5% HT de 0 à 45 735 € et 2,5% au-delà). Comparez les prix pour des biens équivalents, afin de ne pas surpayer votre acquisition sur un coup de cœur.

    Depuis le 1er janvier 2011, toutes les annonces immobilières de vente ou de location concernant les logements anciens, quel que soit le support de diffusion (presse, vitrine, Internet…), doivent mentionner la performance énergétique du bien.

     

    Quatrième étape : optimiser vos visites

    Une première visite, sur place, vous permet tout d'abord de juger de l'environnement, du quartier et des nuisances éventuelles.

    Pour un bien existant, soyez vigilant sur l'état des parties communes, des façades, de la toiture et du jardin. Observez aussi l'état des plafonds, des murs et des fenêtres... Renseignez-vous sur le mode de chauffage (type d'appareil et coût annuel), la production d'eau chaude, le montant des charges de copropriété (s'il s'agit d'un bien en copropriété) et la date possible de libération.

    Dans le cas d'une construction, lisez attentivement le descriptif fourni et demandez à visiter d'autres programmes ou logements réalisés par le constructeur ou le promoteur.

    Si le bien vous convient, une seconde visite détaillée s'impose. Renseignez-vous sur les autres équipements ; pour un logement ancien, assurez-vous qu'il n'existe pas de traces d'humidité ; vérifiez l'état de la cave et du grenier ; si besoin, faites-vous accompagner par un professionnel qui évaluera l'état global du logement ; si le bien se situe dans un immeuble en copropriété, obtenez le nom du syndic et demandez à vous faire communiquer les derniers comptes rendus d'assemblée générale.

    Toutes ces démarches doivent vous permettre d'évaluer les travaux éventuels.

    Une négociation est possible, surtout si le bien est en vente depuis longtemps. Si le montant vous paraît plus élevé que le prix de marché, faites une contre-proposition.

    Il est parfois indispensable, pour ne pas laisser échapper un bien, de réaliser une offre écrite. Celle-ci indique le prix que vous êtes prêt à payer et la limite de validité de cette offre (huit jours, par exemple). Attention : il convient de prendre des précautions (une telle offre vous engage à réaliser l'acquisition si le vendeur l'accepte), par exemple :

    • indiquer que, passé le délai de validité, l'offre sera caduque si le vendeur ne l'a pas acceptée ;
    • demander que le vendeur effectue sa réponse par lettre avec accusé de réception ;
    • signaler que la vente ne sera légalement constituée qu'à la signature de l'avant-contrat et sous réserve des conditions suspensives qui y seront mentionnées.

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    © CIC - septembre 2013

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