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    J'investis dans l'immobilier
    Comment gérer votre bien locatif ?

    Choisissez votre locataire

    En location directe, vous devez sélectionner votre locataire. Premières pièces à exiger : les justificatifs de revenus (trois dernières fiches de paie et dernier avis d'imposition). Pour assurer votre sécurité financière, veillez à ce que ceux-ci soient au moins trois fois supérieurs au montant du loyer, charges comprises.

     

    Demandez des garanties

    • Le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail est conseillé. Il permettra, le cas échéant, de couvrir des sommes à la charge du locataire dont celui-ci pourrait être redevable à l'expiration du bail (frais de remise en état des locaux, loyers impayés...). Depuis le 9 février 2008, les personnes qui souhaitent prendre un logement en location n'ont plus qu'un mois de loyer sans les charges à verser au titre du dépôt de garantie, contre deux mois de loyer précédemment. Le dépôt de garantie ne peut être révisé ni en cours de bail ni lors du renouvellement du bail.
    • Autre garantie, la caution : un proche, voire une banque, se porte garant pour le paiement du loyer et des charges. Si c'est une personne physique, celle-ci doit disposer des moyens de son engagement (revenus, patrimoine, accord du conjoint...). En cas de non-paiement des loyers, un investissement locatif peut, très vite, devenir source d'ennuis financiers et juridiques. Prenez par conséquent vos précautions avant de vous lancer dans la gestion en direct de votre bien.

     

    Rédigez votre bail

    Les baux d'habitation sont régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour toutes locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation principale), à l'exclusion des locaux meublés, des locations saisonnières, des résidences secondaires, des locaux loués à des personnes morales, des logements sociaux, etc. Ils doivent impérativement être rédigés en respectant certaines mentions obligatoires.

    • Le bail doit préciser les points suivants :

      • le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire
      • la date à laquelle le locataire dispose du logement et la durée du bail. Le contrat est conclu pour une durée minimale de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale, ou pour une durée de six ans au minimum si le bailleur est une personne morale. Toutefois, dans certaines conditions très restrictives, le bailleur personne physique ou SCI familiale peut réduire cette durée
      • la description des locaux (cave, grenier, box, cour, etc.) et l'énumération des parties communes
      • la destination des lieux loués (habitation seule ou exercice d'une activité professionnelle)
      • le montant, la périodicité du loyer et les conditions de sa révision
      • le montant du dépôt de garantie, obligatoirement limité à un mois de loyer, sans les charges.
    • Le renouvellement du bail intervient de plein droit à son expiration. Vous ne pouvez y faire obstacle, sauf dans deux cas :

      • pour un motif sérieux et légitime, comme le non-paiement des loyers
      • pour habiter le logement ou pour le vendre. Le congé doit alors être donné au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier (il est conseillé de faire délivrer les congés par huissier).
    • En cas de congé pour vente, le locataire a un droit de préemption, et le congé doit préciser le prix et les conditions de la cession. En principe, le locataire a deux mois pour exercer ce droit.

     

    Documents à joindre au bail

    Certains documents sont à joindre au bail : un état des lieux, des extraits du règlement de copropriété, la justification de la rémunération de l'intermédiaire immobilier (le cas échéant), l'attestation d'assurance contre les risques locatifs, que le locataire doit obligatoirement souscrire, et un document informant le locataire sur les moyens de réception des services de télévision.Un dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur doit être également annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, et ce, y compris pour les locaux meublés, les locations à caractère saisonnier et les logements de fonction. Il doit comprendre un état des risques naturels et technologiques 1 (dans les zones concernées par un risque naturel, technologique ou sismique), le constat de risque d'exposition au plomb et le diagnostic de performance énergétique.

     

    Nouvel indice de référence des loyers

    La révision annuelle du loyer ne peut excéder la variation annuelle de l'indice de référence des loyers. Le mode de calcul de cet indice est modifié depuis le 10 février 2008. Il correspond dorénavant à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
    Cet indice, qui est publié par l'Insee, s'établit comme suit pour l'année 2012 :

    • 1er trimestre 2011 : 122,37
    • 2e trimestre 2011 : 122,96
    • 3e trimestre 2011 : 123,55
    • 4e trimestre 2011 : 123,97

    CIC Conseils

    Une alternative à la location directe : l'administrateur de biens

    L'administrateur de biens est un gestionnaire d'immeubles pour le compte de propriétaires qui l'ont mandaté à cet effet. Sa mission consiste à rechercher des locataires, à rédiger les baux et à gérer les immeubles : encaissement des loyers et charges, révision des loyers, contrats d'entretien, assurances, renouvellement des baux et gestion des contentieux. Il est rémunéré sous forme d'honoraires libres (de 6 à 10% du montant annuel des loyers en général). Vous pouvez déduire vos frais réels de gérance de vos revenus fonciers.

    Une assurance contre les loyers impayés

    Vous pouvez vous garantir contre ce risque en souscrivant une assurance directement auprès d'un assureur ou par l'intermédiaire de l'administrateur de biens. La prime d'assurance, de l'ordre de 3 à 5% du loyer en général, charges comprises, est déductible de vos revenus fonciers (les bailleurs de logements conventionnés bénéficient d'un crédit d'impôt). Attention : l'étendue de la couverture varie selon les formules. Ce contrat peut proposer, outre l'indemnisation en cas de loyers impayés :

    • une indemnisation pour détériorations immobilières, complétée par une indemnité souvent égale à deux mois de loyer en cas d'impossibilité de relouer votre logement durant la période des travaux
    • une prise en charge des frais de contentieux.

    La Garantie universelle des risques locatifs (GRL)

    Les propriétaires-bailleurs du parc privé peuvent bénéficier de ce dispositif de garantie des loyers impayés, sous certaines conditions. Cette garantie :

    • peut être obtenue auprès d'un assureur qui a adhéré au dispositif mis en place par l'État et Action logement.
    • peut être souscrite pour tout nouveau locataire ou pour un locataire en place depuis au moins six mois, sous condition de respect d'un taux d'effort (rapport entre montant total du loyer et montant total des ressources) d'au maximum 50% et sans incident de paiement des loyers au cours des six derniers mois. Le bailleur souscripteur de la GRL ne peut demander de caution au candidat à la location, sauf s'il s'agit d'un étudiant ou d'un apprenti. Elle concerne les logements pour lesquels le loyer mensuel, charges comprises, n'excède pas 2 000 € par mois à la date de la signature du contrat d'assurance.
      Attention : sont exclus du dispositif les logements dont le bailleur est une personne morale (sauf SCI familiales) et bénéficiant d'une convention APL.

    La garantie prend en charge :

    • les impayés de loyers et de charges pendant toute la durée du bail, dans la limite de 70 000 €, frais de contentieux inclus,
    • les détériorations constatées au départ du locataire (dans la limite de 7 700 € pour un logement nu). L'assureur applique une franchise égale au montant du dépôt de garantie, après déduction des frais non pris en charge par le contrat d'assurance, notamment les frais d'entretien, et d'un taux de vétusté.

    L'obligation de fournir au locataire un logement décent

    La loi SRU du 6 juillet 1989 modifiée précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. Les caractéristiques de ce logement, dont les principales figurent ci-dessous, ont été précisées par un décret du 30 janvier 2002 :

    • il doit être clos et couvert, avec un gros œuvre en bon état d'entretien et de solidité, une absence de risques pour la santé et la sécurité des locataires, des installations d'électricité, de gaz et de chauffage conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement
    • il doit comporter une installation de chauffage ainsi que des installations sanitaires et de cuisine répondant à des normes minimales
    • il doit disposer d'au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3. Si ces conditions ne sont pas remplies, le locataire est en droit de demander la mise en conformité du logement sans que sa demande ne porte atteinte à la validité du contrat. Si le bailleur n'y procède pas, le juge saisi par le locataire prescrit les travaux nécessaires et, à défaut d'exécution, peut réduire le montant du loyer.

    Guide Immobilier CIC :
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    © CIC - Juin 2012

    1 Pour en savoir plus : www.developpementdurable.gouv.fr

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