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    Quelle fiscalité pour une revente ?

    Les plus-values réalisées à l'occasion de la cession à titre onéreux d'immeubles par les particuliers dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé sont soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

    Opérations concernées

    Sont concernées par l'impôt sur les plus-values les cessions d'immeubles bâtis ou non (constructions ou terrains), les cessions de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, servitudes), ainsi que les plus-values réalisées à l'occasion d'une cession à titre onéreux (ventes, échanges, partages, apports en sociétés...).

    Cas d'exonérations

    La résidence principale est exonérée de l'impôt sur les plus-values immobilières, de même que les biens détenus depuis plus de trente ans, compte tenu du nouvel abattement progressif applicable aux cessions réalisées à compter du 1er février 2012.

    Sont également exonérés d'imposition sur les plus-values :

    • la première cession d'un logement qui n'est pas la résidence principale du cédant depuis le 1er février 2012, sous certaines conditions 
    • les biens faisant l'objet d'une expropriation suite à une déclaration d'utilité publique ;
    • la cession de la première résidence par un non-résident ressortissant de l'Espace économique européen12 ;
    • la cession par certains titulaires de pensions de vieillesse ou titulaires de la carte d'invalidité ;
    • la cession d'un bien qui constituait la résidence principale d'une personne âgée résidant en maison de retraite ou foyer d'accueil, sous certaines conditions ;
    • les immeubles dont le prix de vente n'excède pas 15 000 € ;
    • certains échanges après remembrement.

    Modalités de détermination de la plus-value

    • Calcul de la plus-value brute
      La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.
      • Prix de cession : prix stipulé dans l'acte, majoré des charges et indemnités au profit du vendeur et diminué des frais de vente qu'il a acquittés (commission de vente, frais de certification et de diagnostics obligatoires, indemnités d'éviction, honoraires d'architecte pour les études de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire, frais engagés par le vendeur en vue d'obtenir la mainlevée d'une hypothèque portant sur l'immeuble cédé).
      • Prix d'acquisition : prix d'achat ou, pour les biens reçus à titre gratuit, valeur vénale retenue au jour de la transmission antérieure, majoré des :
        • frais d'acquisition (7,5% forfaitaires ou frais réels justifiés : droits d'enregistrement ou TVA, honoraires du notaire, commissions d'intermédiaires, ou ou droits de mutation à titre gratuit et frais d'actes...
        • travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration non déduits antérieurement, soit pour leur montant réel (s'il peut être justifié), soit pour un montant fixé de manière forfaitaire à 15% du prix d'acquisition.
        • frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités territoriales, sur justificatifs.
    • Calcul de la plus-value nette imposable
      Seule la plus-value nette est imposable. Son montant est déterminé en appliquant à la plus-value brute les abattements ci-dessous, pour les cessions réalisées à compter du 1er février 2012 ou les apports d'immeubles ou de droits sociaux à des SCI familiales réalisés à compter du 25 août 2011 :
      • aucun abattement les cinq premières années de détention ;
      • abattement de 2% par an entre la 6e et la 17e année de détention ;
      • abattement de 4% par an entre la 18e et la 24e année de détention ;
      • abattement de 8% par an entre la 25e et la 30e année de détention.
      Les plus-values immobilières réalisées depuis le 1er janvier 2012 sont taxées à 19% d'impôt sur le revenu +15,5% de prélèvements sociaux, soit une imposition totale de 34,5% . Particularité pour les non-résidents : sous réserve de l'application des conventions internationales, les contribuables personnes physiques domiciliés hors de France, dans un État de l'Espace économique européen 1, sont exonérés de prélèvements sociaux, mais sont assujettis à un prélèvement au taux de 19?% (33 1/3 dans le cas d'une personne physique non-résidente domiciliée hors Espace économique européen, voire 75% lorsque le cédant est domicilié dans un Etat ou un territoire non coopératif) dès lors qu'ils vendent à titre onéreux en France des immeubles, bâtis ou non, ou des droits immobiliers relatifs à ces biens. Une exonération particulière est prévue pour la cession de l'habitation en France des personnes physiques non-résidentes domiciliées dans l'Espace économique européen, à condition :
      • qu'ils aient eu leur résidence fiscale en France pendant une durée d'au moins deux ans ;
      • qu'ils aient la libre disposition de l'habitation au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession (les immeubles donnés en location sont donc exclus de cette exonération). Cette exonération est limitée à une seule résidence par contribuable.
    • Cas des moins-value
      Les moins-values subies ne sont imputables ni sur des plus-values de même nature ni sur le revenu global. Les seules exceptions à cette règle concernent la vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.
    • Déclaration
      La déclaration et le paiement de l'impôt sont effectués par le notaire pour le compte du vendeur, lors de l'enregistrement de l'acte.

    Nouvelle taxe sur les plus-values immobilières d'un montant supérieur à 50 000 €. Cette taxe à taux variable, qui s'ajoute à la taxation des plus-values au titre de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, est assise sur le montant de la plus-value imposable après application de l'abattement pour durée de détention.

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    © CIC - juin 2012

    1 L'Espace Économique Européen comprend la Communauté européenne, la Norvège, l'Islande et le Lichtenstein.

    2 Sous les conditions notamment d'avoir eu sa résidence fiscale en France pendant une durée d'au moins deux ans et d'avoir la libre disposition de l'habitation au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.

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