La part de financement de chacun
Il est essentiel que la quotité de propriété corresponde à la quotité de financement. Sinon, l’opération peut être requalifiée en :
- donation indirecte, taxable aux droits de mutation à hauteur de 60% des sommes transmises
- prêt entre concubins.
La preuve du financement de chacun devra pouvoir être apportée facilement. En cas d’emprunt, il vaut mieux ouvrir un compte joint spécifique, pour permettre le prélèvement des échéances.
En cas de rupture...
Lors de l’acquisition d’un bien, les concubins sont en situation d’indivision.
Quelles solutions s’ils se séparent ?
- L’un d’eux conserve le logement et rachète la part d’indivision de l’autre.
- Ils vendent le bien immobilier à l’amiable. Puis ils se partagent le prix en fonction de leurs droits figurant dans le titre de propriété.
- En cas de mésentente grave, le logement peut faire l’objet d’une procédure de vente aux enchères. Le fruit de la vente serait ensuite partagé en fonction des droits des ex concubins.
Anticiper le premier décès
Les concubins n’héritent l’un de l’autre que si un testament le prévoit mais ils devront néanmoins s’acquitter de droits de succession à hauteur de 60% de l’actif successoral. En présence d’enfants, cette disposition ne pourra porter atteinte aux parts des enfants.
En cas d’acquisition en direct, les concubins peuvent prévoir à l’avance de maintenir dans les lieux le concubin survivant. Pour cela, il leur suffit de léguer à l’autre, dans leurs testaments respectifs, l’usufruit de la quote-part dont chacun est propriétaire. Cela permettra au conjoint toujours en vie de conserver la jouissance totale du logement puisqu’il en sera déjà propriétaire pour moitié.
D’autres dispositifs peuvent être combinés
Les futurs acquéreurs peuvent stipuler dans l’acte d’achat la faculté d’acquisition par le concubin survivant – indivisaire – telle qu’elle est prévue par le code civil. Le survivant pourra ainsi acheter la part du défunt à certaines conditions.
Ils peuvent aussi rédiger un pacte de préférence, de nature totalement contractuelle, qui offre plus de souplesse que la faculté d’acquisition.
Enfin une assurance-décès (Perte totale et irréversible d’autonomie) sur les deux têtes permettra le remboursement d’un prêt en cas de survenance du risque.