Patrimoine

La prépondérance immobilière

Une notion à géométrie variable

La prépondérance immobilière est une notion qui varie selon que l'on parle de plus-values, de droit d'enregistrement ou d'évasion fiscale.

Toutefois, elle se définit généralement comme une société dont l'actif est constitué pour plus de 50% de sa valeur réelle - à la date de cession de titres où à la clôture de l'exercice précédent - par des immeubles ou des droits portant sur ces immeubles.

Dans cette définition, les immeubles ou les droits affectés par la société à sa propre activité opérationnelle, n'entrent pas en ligne de compte.

Délimiter les activités économiques pures

La notion de prépondérance immobilière sert à distinguer le régime propre aux activités économiques, de celui propre aux activités immobilières.

Ainsi, les plus ou moins-values issues d'une cession de titres détenus au sein de sociétés à prépondérance immobilière non cotées, réalisées depuis le 26 septembre 2007, sont exclues du régime favorable des plus ou moins-values à long terme.

Elles sont désormais imposables au taux normal de l'impôt sur les sociétés, quelle que soit la durée de détention des titres cédés.

La convergence des régimes en immobilier

Cette notion est également le moyen d'aligner le régime des investisseurs sur celui des particuliers en matière immobilière.

Par exemple, le régime d'imposition des plus-values des particuliers est désormais applicable aux ventes de parts de sociétés à prépondérance immobilière, réalisées par des sociétés de personnes soumises à l'impôt sur le revenu.

À ce titre, ces ventes bénéficient de tous les abattements et exonérations prévus pour les particuliers.

Le sort fiscal

La prépondérance immobilière s'inscrit désormais dans les conventions fiscales internationales qui prévoient expressément que l'imposition se fait dans le pays où se situent les biens immobiliers.