Fiscalité de la première cession d’usufruit temporaire

Fiscalité : pourquoi ce régime dérogatoire ?

Il s’agit pour le législateur d’éviter des opérations par lesquelles le propriétaire d’un bien percevrait, sous forme de prix de vente et selon un régime de plus-values plus favorable, ce qu’il aurait perçu en plusieurs annuités de revenus relevant d’une taxation plus lourde.

Quelles sont les opérations visées ?

Les cessions d’usufruit concernées requièrent quelques conditions :

  • le cédant doit être imposable à l’impôt sur le revenu (personne physique ou associé d’une société relevant des articles 8 et 8ter du Code général des impôts);
  • la cession doit porter sur un usufruit temporaire. L’appréciation du terme fixe est systématique lorsque l’usufruit est cédé à une personne morale;
  • il doit s’agir de la première cession de l’usufruit temporaire (réalisée depuis le 14 nov. 2012) par un même cédant sur un même bien (immobilier, titres de société ou autre);
  • il doit s’agir d’une cession à titre onéreux. Seules les opérations offrant une contrepartie au cédant entrent dans le champ d’application de l’article 13.5 du CGI. Il s’agit en pratique des ventes, échanges et apports en sociétés (IR ou IS);
  • l’acquéreur peut être une personne physique ou morale, quel que soit son régime fiscal (IR ou IS). S’il s’agit d’une société, ce nouveau régime s’applique qu’elle soit contrôlée ou non par le cédant.

Dans quelle catégorie de revenu cette cession est-elle imposable ?

La catégorie de revenu est celle au sein de laquelle l’usufruit temporairement cédé procure, ou est susceptible de procurer, des revenus ; elle dépend donc de la nature du bien objet du démembrement.

S’il s’agit d’un bien immobilier ou de titres d’une personne morale soumise à l’IR et à prépondérance immobilière, la cession de l’usufruit temporaire sera imposée dans la catégorie des revenus fonciers.

Comment déterminer le revenu net imposable ?

Le revenu brut imposable retenu lors de la cession d’un usufruit temporaire est le plus élevé des chiffres suivants :

  • produit de la cession (valeur de l’usufruit temporaire indiqué dans l’acte de cession)

ou

  • valeur vénale de l’usufruit

La valeur vénale peut être déterminée en utilisant un barème fiscal : 23% de la valeur en pleine propriété pour chaque période de 10 ans de la durée d’usufruit (art.669 II CGI), ou être calculée par une méthode économique (actualisation des flux de revenus attendus).

Le revenu net imposable de l’opération s’obtient en retraitant les dépenses déductibles et les abattements applicables selon la catégorie d’imposition, les prélèvements sociaux, et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus le cas échéant, sont calculés dans les conditions de droit commun.