Location nue ou meublée ?

Une gestion locative plus lourde pour la location meublée

Pour la location d'une résidence principale en meublé, la durée du bail est, en principe, d'un an alors qu'elle est de trois ans en location nue.

En contrepartie, le locataire pourra quitter les lieux avec un préavis d'un mois seulement en meublé, contre trois mois en non-meublé.

Avec des durées de bail et de préavis plus courtes, les changements de locataires peuvent être plus fréquents dans les locations meublées. Le propriétaire peut supporter des frais de gestion plus élevés ou intervenir plus souvent pour gérer lui-même ses biens (trouver un nouveau locataire, signer un bail, entretenir le logement et ses meubles).

Des contraintes réglementaires plus importantes pour la location meublée

Le propriétaire doit s'assurer que le règlement de la copropriété autorise ce type de location.

Il doit également garnir le logement du mobilier minimum obligatoire (listé par décret) à prévoir dans le cadre d'une location meublée.

Le passage de la location nue en location meublée de courte durée peut par ailleurs nécessiter l'obtention d'une autorisation de changement d'usage ainsi que le dépôt d'une déclaration préalable en mairie si le logement se situe dans certaines grandes agglomérations (Paris, par exemple).

Une fiscalité plus avantageuse pour la location meublée

Dans les deux cas, les loyers sont imposés à l'impôt sur le revenu :

  • dans la catégorie des BIC pour la location meublée
  • dans la catégorie des revenus fonciers en cas de location nue.

Le régime de la location meublée permet, en cas d'option pour le régime réel, de déduire les frais d'acquisition, l'amortissement des constructions et du mobilier ainsi que les intérêts d'emprunt.

Par ailleurs, en cas d'option pour la déduction forfaitaire des charges : le régime micro-BIC permet l'application d'un abattement de 50% sur les loyers bruts, contre 30% pour le régime micro-foncier.

Un assujettissement aux cotisations sociales des loueurs en meublés dans certaines hypothèses

Les loueurs en meublés dont les recettes excèdent 23 000 € et sont supérieures à l'ensemble des autres revenus professionnels, relèvent du régime de la Sécurité sociale des indépendants (SSI). Ils sont, par conséquent, redevables de cotisations sociales sur les recettes perçues.

Il en est de même pour les locations de courte durée, si les recettes dépassent 23 000 €.

En dehors de ces deux hypothèses, les recettes tirées de la location sont assujetties aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% que le logement soit meublé ou non.