Qu’est-ce que le viager ?
Le viager consiste à vendre un logement à un acheteur qui en échange verse immédiatement au vendeur un capital appelé « bouquet » et/ou une rente à vie. La répartition entre le vendeur et l’acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon les clauses du contrat de vente et le type de viager qui peut être :
- « un viager occupé » : dans ce cas, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation personnel sur le bien et perçoit de plus un bouquet et/ou une rente à vie qui peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.
- « un viager libre » : dans ce cas, le vendeur perçoit un bouquet et une rente à vie mais doit résider ailleurs car l’acquéreur dispose du bien pour l’habiter ou le louer.
La vente en viager repose sur le principe d’aléa. En effet, ni le vendeur, ni l’acquéreur, ne savent au moment de la signature de l’acte de vente pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur.
Les modalités du viager
L’estimation du bouquet
Le bien est estimé préalablement à l’étude du viager afin de pouvoir, en fonction du choix mis en place, calculer la valeur du bouquet et des rentes. L’âge du cédant est pris en compte dans le calcul des deux valeurs. Le choix peut s’affiner en fonction des souhaits du vendeur. Un bien vendu en viager occupé connait nécessairement une décote de sa valeur foncière afin de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subit par l’acquéreur qui court jusqu’au décès du vendeur.
L’estimation de la rente viagère
Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente et se détermine en fonction de plusieurs éléments :
- la valeur foncière du bien
- l’âge du vendeur
- le versement d’un bouquet et son montant
- le statut libre ou occupé du bien vendu en viager.
Les avantages du viager
Pour le vendeur.
Le vendeur d’un bien en viager bénéficie d’une rente à vie à compter de la signature de l’acte de vente. Il peut ainsi profiter de sa retraite en bénéficiant de revenus complémentaires (capital et/ou rente), tout en restant chez lui (viager occupé) ou en allant vivre ailleurs (viager libre).
Fiscalement :
- la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu mais bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente. Ainsi, seule une fraction de la rente viagère est imposée, selon les modalités suivantesnbsp;:
- 70% pour un premier versement à moins de 50 ans
- 50% pour un premier versement de 50 à 59 ans
- 40% pour un premier versement de 60 à 69 ans
- 30% pour un premier versement à plus de 69 ans.
- en cas de cession de la résidence principale, le bouquet est exonéré d’impôt.
- le vendeur n’a pas à s’acquitter de la taxe foncière1 ni des travaux votés par le syndic de l’immeuble, par exemple, même s’il continue d’occuper le bien.
En revanche, en cas d’occupation du bien, le vendeur continue de s’acquitter de l’éventuelle taxe d’habitation2.
Pour l’acheteur
- le viager présente l’avantage de pouvoir échelonner son paiement grâce à la rente viagère, dont le fonctionnement est similaire à celui d’un crédit, sauf qu’il en est redevable auprès du vendeur et non d’une banque et qu’en conséquence aucun frais ne s’y attache.
- la rente viagère étant soumise à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur, il n’y a en revanche aucun moyen de prédire une bonne affaire financière. En résumé, le viager peut potentiellement présenter l’avantage d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, tout comme il peut conduire à acheter le bien à un montant supérieur.
Les solutions alternatives à celles du viager.
En dehors du viager (libre ou occupé), deux types de transaction permettent au vendeur de continuer de jouir du bien vendu après sa vente.
La nue-propriété
Le vendeur perçoit un capital unique le jour de la signature de l’acte authentique et se réserve le droit d’habiter le bien ou de le louer toute sa vie.
La vente à terme
Le vendeur perçoit un capital le jour de la signature de l’acte chez le notaire et des mensualités sur une durée définie à l’avance entre les parties. En cas de décès du vendeur le solde du prix sera payé aux héritiers ou ayant droits. Contrairement au viager, il n’y a pas d’aléa. La vente à terme peut être libre ou occupée.