Les modalités du viager : libre ou occupé
Dans 71% des cas, le viager est dit « occupé ». À ce titre, le cédant (le crédirentier) dispose d’un droit d’usage et d’habitation sur le bien immobilier. Toutefois, il est possible de prévoir un viager libre, ce qui permet immédiatement à l’acquéreur (le débirentier) d’habiter ou de louer le bien.
Le coût d’acquisition d’un viager occupé
Le viager occupé peut permettre à l’acquéreur de réduire son coût global d’acquisition. D’une part, la valeur du bien retenue pour déterminer le montant du bouquet et de la rente tient compte d’une décote d’environ 30% au titre de l’occupation. D’autre part, l’entretien, les charges courantes et la taxe d’habitation incombent au crédirentier. Toutefois, l’acquéreur reste tenu, dans ce cas, de régler les travaux de grosses réparations et la taxe foncière.
La libre détermination du bouquet et de la rente
Que le viager soit libre ou occupé, les parties conservent la liberté de fixer un bouquet faible et une rente élevée ou l’inverse. Selon la situation, l’acheteur ne devra donc pas systématiquement disposer d’un apport personnel important pour réaliser la transaction dès lors que ses revenus lui permettent de s’acquitter d’une rente significative.
L’Impôt sur la Fortune Immobilière de l’acheteur
L’acquéreur d’un viager libre indique, à l’actif de sa déclaration d’IFI, la valeur vénale réelle du bien immobilier. En revanche, en cas de viager occupé et sous réserve que le débirentier ne soit pas un héritier présomptif du crédirentier, la base taxable est limitée à une fraction de la valeur de la pleine propriété du bien (par application du barème de l’article 669 du CGI) : par exemple, 80% lorsque le crédirentier a 81 ans révolus mais moins de 91 ans.
Par ailleurs, la valeur de capitalisation de la rente d’après l’âge du crédirentier due au 1er janvier de l’année d’imposition est admise en déduction au passif de l’IFI de l’acheteur, à proportion de la fraction imposable du bien acquis. En pratique, le total des arrérages réellement versés par lui pendant toute la durée du viager peut, in fine, s’avérer inférieur à la valeur capitalisée de la rente retenue dans ses déclarations d’IFI. Pour autant, cet « excédent » de passif n’est pas contestable a posteriori par l’administration fiscale.
La plus-value en cas de revente
En cas de revente du bien, la plus-value profite exclusivement au débirentier qui acquitte l’imposition afférente et reste toutefois redevable de la rente envers le crédirentier jusqu’à la fin de ses jours et selon les modalités prévues dans l’acte initial.