Immobilier

Investir dans une foncière

Diversifier les investissements dans l'immobilier

Autres attraits importants de la foncière :

  • les biens, propriétés de ces entités, sont directement gérés par des professionnels (gestion locative et technique)
  • ces foncières sont propriétaires de plusieurs immeubles et permettent une mutualisation, donc une répartition du risque.

Pour l'investisseur en immobilier, il s'agit donc d'une autre possibilité pour investir qui interviendra souvent après de premiers achats en direct.

Les foncières cotées

Depuis 2003, elles ont un statut particulier et attractif : les SIIC (Sociétés d'investissement immobilier cotées), qui bénéficient d'une exonération fiscale, sous certaines conditions. Ainsi, les bénéfices provenant de la location d'immeubles peuvent bénéficier d'une exonération si 95% de ces bénéfices sont distribués aux actionnaires, ainsi que les bénéfices provenant des plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles à condition que 70% de ces plus-values soient distribuées, avant la fin de l'exercice qui suit celui de leur réalisation.

Foncières cotées
Principaux attraits Risques
  • un rendement1, traditionnellement supérieur à celui des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) (cf. leur obligation de reversement mentionné ci-dessus).
  • leur liquidité : cotées sur les marchés elles peuvent être aisément revendues.
  • soumises au marché, elles en subissent la volatilité.
  • bien que spécifiquement immobilières, elles subissent les aléas et à-coups des marchés financiers.
  • elles nécessitent une surveillance régulière afin de les gérer au gré des cycles boursiers et des performances particulières de chaque titre.

Les foncières non cotées

Contrairement aux sociétés cotées, on les trouve sous divers formes : SCI(société civile immobilière), SA (société anonyme), SAS (société par actions simplifiées), SCPI (société civile de placement immobilier), etc.

On peut trouver des foncières de capitalisation (les loyers servent alors à rembourser les prêts contractés) où les actionnaires/associés recherchent avant tout une plus-value.

D'autres foncières (dont les SCPI) versent des revenus réguliers : fonciers ou dividendes selon la nature des détenteurs des parts ou actions (associés/actionnaires).

Foncières non cotées
Principaux attraits Risques
  • des revenus réguliers.
  • une gestion intégralement assurée par des professionnels.
  • une déconnexion des marchés financiers.
  • une durée d'investissement plus longue (10 ans conseillés).
  • la liquidité n'est pas garantie.
  • leur rendement1 est moins important que les foncières cotées.

Comment choisir ?

Entre les deux types de foncières, l'optique d'investissement n'est pas la même :

  • avec les foncières cotées, la démarche est généralement la recherche de rendement1, voire de plus-value, importante mais nécessitant une vigilance soutenue et l'acceptation d'un niveau de risques accru.
  • avec les foncières non cotées, un investissement moins rémunérateur1, sur une durée plus longue mais également un risque décorrélé des marchés financiers.

Chacun pourra donc, en fonction de son profil d'investisseur, ses objectifs patrimoniaux et son horizon de placement, investir sur l'une ou sur l'autre. Votre banquier privé peut vous apporter les données techniques nécessaires afin d'orienter votre réflexion.

1L'IEIF (Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière) spécialisé dans les analyses sur l'immobilier donne sur des durées de 10, 20 ou 30 ans un TRI (taux de rendement interne) supérieur de 2,5 à 5 points de plus en faveur des foncières cotées / aux SCPI.