IFI : quelle déductibilité pour les dettes ?

Les règles d'évaluation des titres de sociétés

Par principe, les titres de sociétés détenant des actifs immobiliers imposables sont évalués en tenant compte de l'ensemble des dettes de toute nature.

Afin d'éviter une diminution artificielle de l'assiette taxable, les dettes engagées par la société pour l'acquisition d'un actif imposable ou pour des dépenses de travaux y afférentes ne sont pas déductibles dès lors qu'elles sont souscrites :

  • auprès des membres de votre foyer fiscal au sens de l'IFI ou de leur cercle familial (ascendants, descendants majeurs, frères et sœurs)
  • ou auprès d'une société contrôlée directement ou indirectement par ces mêmes personnes et leur cercle familial.

La dette finançant l'achat d'un actif imposable, à un membre du foyer fiscal IFI, par une société contrôlée par le foyer fiscal IFI est également exclue.

Selon les cas, vous pouvez tout de même vous prévaloir de ces dettes si elles n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal ou si elles présentent des conditions normales (respect du terme des échéances, de leur montant et caractère effectif des remboursements).

À l'exception du cas de la vente d'un actif imposable à une société contrôlée, l'exclusion de la dette ne joue qu'à proportion de la participation détenue par le foyer fiscal IFI dans la société.

Dettes prises en compte au passif de l'IFI

Seules les dettes afférentes à des actifs imposables peuvent figurer au passif de l'IFI. Toutefois, elles doivent correspondre à certaines dépenses limitativement énumérées par la loi : acquisition de biens ou droit immobiliers ou de titres de sociétés taxables, réparation, entretien, amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement.

Elles doivent être retenues pour leur montant restant dû au 1er janvier de l'année. Cependant...

  • la dette1 est fictivement amortie en cas de crédit in fine sur la durée du prêt et en cas de crédits sans terme sur 20 ans
  • les dettes afférentes à la résidence principale détenue en direct par le redevable ne peuvent excéder la valeur imposable de ce bien (soit 70% de sa valeur réelle).

Dettes non prises en compte au passif

Les dettes relatives à des actifs exonérés (ex : biens affectés à l'activité professionnelle du redevable) ou sans lien avec un actif imposable (ex : prêts à la consommation, découverts bancaires) sont exclues du passif.

Par ailleurs, n'est pas déductible un prêt contracté :

  • auprès d'un membre de votre foyer fiscal IFI soit directement soit par l'intermédiaire d'une société
  • par un membre de votre foyer fiscal IFI auprès de son groupe familial (ascendant, descendant, frère ou sœur) ou d'une société contrôlée par ce groupe familial sauf à justifier du caractère normal des conditions de ce prêt.

Le plafonnement du passif pour les patrimoines élevés

Lorsque la valeur vénale des actifs imposables à l'IFI est supérieure à 5 M€ et que le montant du passif déductible dépasse 60% de cette valeur, la fraction des dettes excédant ce seuil n'est déductible qu'à hauteur de 50%, sauf à démontrer que ces dettes n'ont pas été souscrites dans un objectif principalement fiscal.

1 Sauf lorsqu'ils financent des travaux.