Le principe de la tontine
La tontine ressemble à une association dans laquelle la part de ceux qui meurent appartient aux survivants. C’est un pari sur sa mort : chacun des acquéreurs, ou apporteurs, achète ou apporte sous la condition résolutoire de son prédécès et sous la condition suspensive de sa survie.
Autrement dit, ce n’est que lorsqu’il reste un seul survivant qu’on sait qui est propriétaire. Le survivant devient rétroactivement propriétaire de la totalité du bien, et ce, dès l’acquisition.
Quel est son régime juridique ?
La tontine est un contrat aléatoire à titre onéreux.
Le double mécanisme conditionnel et la rétroactivité de la propriété au profit du survivant entraîne certaines conséquences : elle échappe à la prohibition des pactes sur succession future, aux restrictions du droit des libéralités, notamment à une éventuelle action en réduction de la part d’héritiers réservataires, au droit de gage des créanciers...
Ces conséquences ne sont justifiées que par le caractère aléatoire de la tontine.
Quel régime fiscal ?
Lorsque la clause tontinière est par exemple insérée dans un contrat d’acquisition immobilière, il y a perception des :
- droits de succession au tarif selon le lien existant entre le défunt et le bénéficiaire de l’immeuble (gratuit entre époux et partenaires pacsés)
- droits de vente si la tontine concerne une résidence principale dont la valeur est inférieure à 76 000 € (le bénéficiaire peut opter pour les droits de succession si cela lui et plus favorable, ce qui est le cas des conjoints ou des partenaires pacsés).
Quelles précautions prendre ?
Un véritable aléa est indispensable, sous peine de requalification en acte à titre gratuit.
Il convient donc d’être vigilant sur les points suivants : différence d’âge, état de santé, inégalité des contributions financières qui excluraient un aléa.
La tontine rendant le bien concerné insaisissable, elle ne doit pas non plus constituer une fraude aux droits des créanciers des associés.
Exemples d'utilisation
Des époux séparés de biens désireux de mettre certains biens en commun avec attribution au survivant peuvent utiliser la tontine comme alternative à un changement de régime matrimonial qui nécessite une procédure que certains peuvent juger encore lourde, surtout si un seul bien est en jeu.
Pour les partenaires pacsés sous le régime de l’indivision, la tontine présente un intérêt car la question de la propriété exclusive du bien par le survivant doit être posée.
S'entourer de conseils
S’assurer d’un véritable aléa est fondamental.
Mettre fin à une tontine, vendre le bien en cas de mésentente (divorce...) peut être compliqué. Aucun partage ne peut être imposé, la tontine n’étant pas une indivision. L’accord des tontiniers est indispensable pour vendre le bien acquis en commun faute de savoir encore qui est le véritable propriétaire.
Le dispositif doit donc être bien maîtrisé. Les notaires peuvent mettre en place des dispositifs pour éviter que la tontine se transforme en piège pour les tontiniers.