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Sortir d'une SCI en cas de séparation du couple
Les couples, qu’ils soient mariés, pacsés ou en concubinage, peuvent parfois avoir recours à une société civile immobilière (SCI) afin de faire l’acquisition de leur logement. Outre la dissociation qu’elle permet entre la propriété du bien, via les parts sociales, et son financement, elle permet d’échapper aux règles de l’indivision : les associés ont la possibilité de fixer librement dans les statuts, les modalités de gestion et de disposition des biens détenus par la société. Certaines précautions doivent cependant être prises afin d’anticiper les risques de mésentente en cas de séparation du couple.
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En résumé
Un associé peut quitter une société civile (SCI) en cédant ses parts à un autre associé ou en demandant son retrait. La cession nécessite un accord amiable entre les associés, tandis que le retrait nécessite l'accord unanime des autres associés, sauf si les statuts prévoient des règles différentes. En cas de désaccord, le juge peut autoriser le retrait ou la dissolution de la société pour des motifs justes, tels que des conflits entre associés qui paralysent le fonctionnement de la société. Pour éviter ces conflits, il est recommandé de prévoir des modes de règlement amiables des conflits dans les statuts de la société, tels que des règles de majorité différentes ou des clauses de rachat croisé des parts sociales.
Il est important de bien rédiger les statuts de la société pour éviter les conflits et les procédures judiciaires coûteuses et longues.
Les modalités de sortie d’un associé
Un associé peut, en principe, sortir d’une société civile soit en cédant ses parts à l’associé restant, soit en demandant son retrait. Dans ce cas, c’est la société qui devra procéder au rachat des parts de l’associé sortant.
La cession des parts suppose qu’un accord amiable intervienne entre les associés. Ce qui, en cas de relations conflictuelles entre associés, peut être difficile à obtenir.
En l’absence de précision dans les statuts, le retrait nécessite, en principe, l’accord unanime des autres associés.
À défaut d’accord, ce retrait peut être autorisé par le juge pour justes motifs, s’il considère que la situation personnelle de l’associé le justifie. Ainsi, constitue par exemple, un juste motif de retrait, le fait qu’un concubin qui serait privé de la jouissance de l’immeuble du fait de la séparation n’a plus d’intérêt à rester associé au sein de la SCI.
Si à la suite d’une cession ou d’un retrait, les parts sociales se trouvent détenues en une seule main, l’associé unique pourra choisir soit de régulariser cette situation dans le délai d’un an en trouvant un autre associé, soit de dissoudre la société.
La dissolution anticipée de la société
Les associés peuvent, à tout moment, décider de la dissolution anticipée de la société.
Sans clause statutaire particulière, une telle décision doit être prise à l’unanimité.
Comme en matière de retrait, à défaut d’accord entre les associés, le juge peut être saisi afin qu’il prononce la dissolution de la société pour justes motifs.
Selon une jurisprudence constante, la seule mésentente entre associés ne suffit pas pour obtenir la dissolution judiciaire. Il faut, en outre, que cette mésentente entraîne une paralysie du fonctionnement de la société.
La Cour d’appel de Paris1 a, par exemple, prononcé la dissolution judiciaire d’une SCI après avoir constaté qu’à la suite de la rupture de leur concubinage, les associés ne tenaient plus aucune assemblée générale, les charges de la SCI n’étaient pas payées et les loyers n’étaient pas encaissés.