Placements

Faut-il investir à Paris ?

Un marché locatif tendu

Paris intra-muros compte 2 206 488 habitants2. En matière d'immobilier locatif, c'est un marché où le nombre de logements disponibles, déjà insuffisant, est en baisse, notamment du fait des nouvelles plateformes de réservation et de location d'appartements entre particuliers pour des séjours de courte durée.

Par ailleurs, les constructions neuves sont très limitées ( - de 450 logements proposés à la vente en 2017). Elles ne couvrent pas, loin s'en faut, le déficit demande/offre.

Compte tenu du niveau élevé de la demande locative à Paris, y acquérir dans une optique de long terme, un appartement pour le louer, s'avère plutôt rassurant.

Quelle rentabilité ?

Les loyers - qui sont les plus élevés en France par rapport à une moyenne nationale qui s'élève à 29 € du mètre carré3 - ont été plafonnés entre 2015 et 2017. Ils le seront à nouveau très prochainement dans le cadre de la loi ELAN (Évolution du Logement et Aménagement Numérique).

Si la location est aisée, le rendement sur Paris (tenant compte des prix élevés mais du prochain encadrement des loyers) sera rarement supérieur à 3% brut.

Une acquisition sur Paris devra donc avant tout répondre à un objectif patrimonial, éventuellement familial, et surtout à long terme.

Comment acheter un appartement à Paris ?

Une des règles d'or pour de l'achat immobilier (à Paris comme ailleurs) c'est : « se hâter lentement pour agir vite » ! Pour acheter un appartement (studio, 2, 3 pièces), il va falloir du temps et se souvenir que l'investissement parfait n'existe pas.

Vous devez d'abord définir :

  • le secteur souhaité : il faut savoir que les 6-7e arrondissements sont les plus recherchés et de loin les plus chers (15 000 à 20 000 €/m2 et plus). Les 9-10-11e arrondissements n'en finissent pas de monter (10 000 à 12 000 €/m2) grâce à un phénomène de « boboïsation ». Les 18-19-20e sont les arrondissements où l'on trouve encore les biens les moins chers dans certains secteurs (7 000 à 9 000 €/m2) avec, peut-être, le plus de potentiel de revalorisation à terme.
  • le type de bien recherché : pour le locatif, les studios et les 2 et 3 pièces restent les appartements avec la plus grande demande locative.
  • le budget qui vous correspond

Vous pourrez alors débuter vos recherches : recherche sur internet bien sûr (site de particuliers et d'agences) et ensuite visites des biens !

Le meilleur conseiller pour votre investissement, ce sera vous : en visitant 5, 10, 15 appartements, vous saurez rapidement quel est, pour vous, le « bon produit au bon prix » et vous saurez, le jour J, « agir vite » (faire une offre) face au produit qui vous convient.

Vous n'avez pas le temps pour ce type de recherche ? Une autre solution peut s'offrir à vous : le chasseur d'immobilier. Évidemment, ce type de prestation a un coût.

Les autres points d'attention pour investir

  • L'environnement : tous les arrondissements n'ont pas la même richesse en matière de commerces, de lieux de vie (cinémas, théâtres, musées, restaurants.), de facultés ou d'hôpitaux, susceptibles d'attirer un grand nombre de locataires. De même, la proximité de moyens de transport (bus, métro, RER, location de vélos.) est un élément à prendre en considération.
  • L'appartement lui-même : dans une optique de placement à long terme, privilégiez un étage supérieur (2e étage minimum). Mieux vaut choisir un bien clair, bien conçu (pas de pièce borgne, de long couloir inutile, de salle de bains surdimensionnée, etc.) qui se louera mieux et se revendra, le jour venu, plus rapidement.

Les spécificités du neuf

L'offre en neuf sur Paris est très limitée. L'intérêt d'investir en locatif « Pinel » sera également limité, voire inintéressant (en raison d'une défiscalisation Pinel plafonnée à 5 000 €/m2). En revanche, le neuf bénéficie des dernières normes techniques. À ce titre, il est très recherché par les locataires.

Outre sa rareté, les programmes neufs sont pour la plupart en bordure de Paris et rarement au centre, qui intéresse pourtant le plus les investisseurs. Cependant, il y a parfois de réelles opportunités, qui sont à saisir vite !

1 Source  Chambre des notaires d'Île de France et meilleursagents.com

2 Source : Insee 2015.

3 Source : seloger.com