Détenir un immeuble à l'actif du bilan
Détenir un immeuble à l’actif du bilan présente de nombreux avantages mais aussi quelques inconvénients majeurs tels que :
- Un bien immobilier augmente la valeur de l’entreprise et peut rendre la cession plus difficile.
- En cas de vente de l’immeuble, l’IS dû est souvent élevé car recouvré au taux de droit commun sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable figurant au bilan (déduction des amortissements pratiqués).
Il existe alors différentes techniques pour retirer l’immobilier du bilan de l’entreprise notamment préalablement à la cession de la société.
Première technique : cession de l'immeuble à une SCI
La société d’exploitation cède son bien immobilier à une SCI souvent composée du dirigeant et de sa famille. Elle encaisse le prix de vente et acquitte l’IS. Ensuite, elle réinvestit les fonds ou les reverse à l’actionnaire sous la forme de dividendes (PFU de 30% ou, sur option, IR après abattement de 40% augmenté des prélèvements sociaux de 17,20%. Le cas échéant, contribution exceptionnelle sur les hauts revenus au taux de 3% et 4%). Ces liquidités pourront servir d’apport dans le cadre de l’acquisition par la SCI et seront complétées par un crédit bancaire.
Deuxième technique : la réduction du capital par attribution de l'immeuble
Plutôt que de mobiliser la trésorerie de la société, l’assemblée générale peut procéder à une réduction de capital avec attribution de l’immobilier à un ou plusieurs associés (rachat par la société de ses propres titres en vue de leur annulation). Cette technique génère, au niveau de la société, une plus-value imposable à l’IS au taux de droit commun.
Pour l’associé personne physique, l’opération est imposée :
- au titre des plus-values de cession de valeurs mobilières (PFU 30% ou, sur option, barème de l’IR après abattement de 40%, sous conditions, et prélèvements sociaux de 17,20%).
- au titre de la taxe de publicité foncière au taux de 0,715%. Elle suppose donc la présence de réserves suffisantes dans l’entreprise et des liquidités dans le patrimoine du dirigeant afin d’acquitter l’ensemble de ces taxes. Une réduction de capital entraîne, pour l’avenir, un affaiblissement des droits de vote et des droits financiers de l’associé qui en profite. Elle doit répondre à des motifs économiques certains (sortie d’un associé, adaptation du bilan de la société aux besoins de son activité, etc...).
Les conséquences patrimoniales
Ces opérations de cash out se justifient par l’anticipation de la cession de l’entreprise à terme grâce à l’allègement du poids de l’actif immobilier. À l’exception de la réduction de capital, elles conduisent aussi à :
- l’augmentation des liquidités pour l’entreprise à l’occasion de la sortie totale ou partielle de l’immobilier du bilan de la société.
- l’enrichissement à terme du patrimoine privé des actionnaires de la société.