La cession : un traitement aujourd'hui indifférencié
Les stratégies patrimoniales concernant l’immobilier étaient traditionnellement fondées sur l’exonération à l’impôt sur le revenu (IR) de la plus-value de cession pour un bien détenu depuis plus de 15 ans.
Aujourd’hui, l’allongement à 30 ans de la durée de détention pour bénéficier d’une exonération totale, ainsi que la hausse des prélèvements sociaux, tendent à rapprocher les deux régimes d’imposition, IR et IS (Impôt sur les Sociétés), au moment de la cession.
Un net avantage au régime IS pendant la détention
Ce régime permet une déduction fiscale plus importante que dans le régime des revenus fonciers. Ainsi l’IS, associé à un taux plus faible – comparé à la tranche la plus haute du barème de l’impôt sur le revenu – réduit la pression fiscale sur le revenu généré par le bien. Ce qui renforce d’autant la capacité d’autofinancement de la société.
Mieux préservés, les revenus peuvent être mieux mobilisés dans une phase de croissance.
Il faut noter toutefois qu’à l’IS, les capitaux générés restent captifs au sein de la structure, contrairement au régime de l’IR où ils sont à la disposition de leur propriétaire.
Une distribution différée
L’IS est dès lors réservé aux foyers qui peuvent se passer des revenus et reporter le moment de la distribution des capitaux à une date ultérieure.
Cette technique s’adresse en priorité à ceux qui peuvent moduler la distribution en fonction de leurs besoins, ou même, a fortiori transmettre tels quels les capaitaux avec les titres de la société constituée. Car la distribution est elle-même imposée.
La mise en œuvre du Prélèvement forfaitaire unique au taux de 12,8%, assorti des prélèvements sociaux (PS) de 17,2%, soit un taux global de 30% de la distribution, pourrait cependant conduire à des distributions régulières plus nombreuses. L’option pour le barème progressif de l’IR, majoré des PS, reste possible.
À l’inverse, le régime IR est plutôt recommandé aux foyers dont les revenus fonciers constituent la source du financement de leur train de vie et qui ne sont pas dans une tranche marginale d’imposition trop élevée.
L'avantage fiscal lié au démembrement temporaire
L’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier (acquise pour une durée de 16 à 20 ans) semble moins intéressante du fait de l’allongement des durées de détention pour ne pas être fiscalisé sur la plus-value.
Elle correspond néanmoins à l’objectif d’investissement des personnes qui veulent se constituer un complément de revenus à long terme et non immédiats. C’est une opération immobilière qui reste d’actualité.