Immobilier

Bilan 2018 et perspectives
pour 2019

L'immobilier d'habitation en 2018

  • L'ancien : le nombre de transactions est redescendu en dessous de 900 000 par an. La baisse nationale a été de 5,8%, avec de fortes disparités : -2,8% sur l'Île-de-France et -6,9% en régions1. En revanche et comme prévu, les prix ont encore augmenté... mais de façon moins forte qu'en 2017 : +3,5% contre +4,4% 1.
  • Le neuf : là aussi, après une très belle année 2017 (plus de 130 000 ventes), le marché a baissé de 3% (avec 126 260 ventes), mais ce chiffre demeure élevé par rapport à la moyenne des 10 dernières années2. Comme pour l'ancien, les prix ont continué de progresser - mais de manière plus modérée - avec une hausse de 1,67% (contre +3,2% en 2016 et +2,1% en 2017)2.
  • Les disparités régionales : globalement pour 2018, il n'y a donc pas eu de chute brutale de l'immobilier d'habitation dont l'activité est restée soutenue. Se confirment néanmoins de fortes disparités régionales autour de 3 grandes zones :
    • Paris, l'Île-de-France et les 10 plus grandes métropoles régionales : les marchés sont dynamiques, avec une demande forte, des prix « tendus » mais des écarts significatifs à l'intérieur de chaque secteur.
    • Villes moyennes  la demande est forte, les prix sont soutenus en centre-ville mais en baisse en périphérie.
    • Petites villes et campagnes : en dehors de quelques centres-villes, les prix restent bas, voire très bas.

L'immobilier d'entreprise en 2018

Les perspectives pour 2018 étaient bonnes... elles se sont confirmées. Les chiffres du montant des transactions ne sont pas encore définitifs, mais le résultat final devrait se situer autour de 29 milliards d'euros (bureaux, commerces, logistiques) soit près de 8% d'augmentation par rapport à 20173.

La tendance est la même depuis 2016 : une demande forte, supérieure à l'offre, et surtout à l'offre qualitative. L'année 2018 est cependant marquée par un rééquilibrage entre acquéreurs français et étrangers, lesquels représentent désormais entre 46% et 47% du marché3.

Autre tendance forte : les biens neufs et récents sont très recherchés. À l'instar de l'immobilier d'habitation neuf, l'immobilier d'entreprise est à son tour pleinement concerné par les évolutions techniques et environnementales. Les biens neufs se vendent donc à nouveau « en blanc » (non loués) car avec une quasi-certitude de remplissage rapide.

Parallèlement, certains biens anciens, devenus obsolètes, ne trouvent plus preneurs.

Les perspectives 2019 pour l'immobilier d'habitation

La prudence est de mise sur ce marché, aussi bien pour le neuf que pour l'ancien.

Les nouvelles mesures (la Loi Élan et le plafonnement des loyers à venir sur certaines zones) représentent un point d'interrogation pour les investisseurs, voire un frein.

Les tensions sociales (gilets jaunes) n'ont pas impacté de façon sensible les marchés immobiliers en 2018, mais les effets sur 2019 sont encore possibles.

  • Pour le neuf, les promoteurs se positionnent de manière plus prudente sur le foncier : le nombre de biens mis en vente devrait donc légèrement baisser en 2019.
  • Pour l'ancien, les professionnels prévoient globalement un nouveau ralentissement de l'augmentation des prix, mais n'anticipent pas de véritables baisses sur les marchés les plus dynamiques (Paris, IDF et 10 plus importantes métropoles régionales).

Les perspectives 2019 pour l'immobilier d'entreprise

On pourrait s'attendre à un ralentissement de ce marché après trois belles années mais les professionnels considèrent que la tendance constatée depuis 2016 se poursuivra, avec une demande soutenue et une offre mesurée.

Le niveau des transactions se situera probablement dans la fourchette des 3 dernières années (entre 26 et 29 Mds d'€) et leur montant définitif dépendra des « mégas transactions » (proche du milliard d'euros) qui restent rares sur le marché français.

Faut-il investir et comment investir en 2019 ?

Deux facteurs clés demeurent favorables à l'immobilier :

  • Les taux de crédit qui restent très bas, avec une tendance stable pour les mois à venir.
  • Les soubresauts des marchés financiers (cf. le 4ème trimestre 2018) qui incitent nombre d'investisseurs à privilégier l'immobilier plutôt que le financier.

À l'inverse, les rendements effectifs de l'immobilier ont baissé (comme pour la plupart des classes d'actifs). La fiscalité pèse en effet lourdement sur ce secteur.

L'immobilier reste fort de ses atouts traditionnels (« pierre », faible volatilité, investissement à long terme, etc.) et le positionnement des investisseurs sur de l'habitation, de l'immobilier d'entreprises, du direct ou de la pierre papier devra se faire en fonction des sensibilités et des ressentis de chacun, toujours en phase avec ce vieil adage : « Pour bien investir, il faut prendre son temps pour agir vite ! ».

Comme tout investissement, l'immobilier n'est pas exempt de tout risque. Il appartient à chacun de bien en appréhender les contours en fonction de ses attentes et projets.

1 Notaires de France. Marché de l'immobilier : tendances et évolutions des prix de l'immobilier 22/01/19.
www.notaires.fr

2 Ministère de la cohésion des territoires - Enquête ECLN du ministère du logement et de l'habitat durable du 10/12/18.

3 Cushman et Wakefield - Knight Frank - JLL.
www.batiweb.com
www.efl.fr 18/01/2019.
www.batiactu.com 09/01/19.