Tout savoir sur le remboursement anticipé du crédit immobilier

Remboursement anticipé du crédit immobilier : de quoi parle-t-on ?

Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier, c’est tout simplement le fait de rembourser une partie ou la totalité du capital emprunté avant la date prévue dans le contrat de prêt. En d’autres termes, c’est la clé pour solder votre prêt plus tôt que prévu.

Cette opération, permise par la loi, peut être effectuée en une seule fois ou en plusieurs paiements anticipés. La seule limite est que, selon le Code de la consommation, le contrat peut interdire les remboursements inférieurs ou égaux à 10% du capital prêté, sauf si ce montant correspond au solde dû par l’emprunteur.

Rembourser son crédit de manière anticipée peut répondre à différents objectifs :

• Payer moins d’intérêts et de primes d’assurance. En remboursant tout ou partie du capital avant la fin de la date d’échéance du prêt, vous réduisez directement le montant total des intérêts et de l’assurance à régler sur la durée du prêt. Par exemple, en remboursant votre crédit 36 mois avant son échéance, vous réalisez des économies équivalentes à 36 fois les frais mensuels d’assurance et d’intérêts.
• Gagner en flexibilité. La pratique peut vous permettre de réduire le montant de vos mensualités ou de raccourcir la durée du prêt. In fine, cela vous permettra de réaliser d’autres projets.
• Procéder à une levée d’hypothèque. Rembourser la totalité de l’emprunt avant son terme permet également de faire une levée anticipée d’hypothèque. Étant donné que le crédit est remboursé, la banque ne peut plus saisir votre bien, ce qui vous offre à la fois plus de liberté et de sécurité.

Quels sont les frais à prévoir en cas de remboursement anticipé du crédit immobilier ?

Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier peut entraîner des frais, légalement encadrés, connus sous le nom d’Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA).

Concrètement, les indemnités de remboursement demandées ne peuvent excéder l’équivalent de :

• six mois d’intérêt dus sur le capital remboursé par anticipation.
• 3% du capital dont l’emprunteur est redevable (avant le remboursement anticipé).

Pour un prêt immobilier à taux variable (crédit dont le taux n’est pas fixe, mais variable selon un indice de référence), la loi autorise les prêteurs à facturer des intérêts compensateurs en plus des IRA.

Ces intérêts compensent la perte financière subie par le prêteur en raison du remboursement anticipé, couvrant ainsi les intérêts non perçus.

Est-il possible d’être exonéré du paiement des IRA dans le cadre d’un remboursement anticipé de crédit immobilier ?

La loi prévoit deux cas précis d’exonération du paiement des IRA. Il peut arriver que les contrats de prêt ne prévoient pas de paiement d’indemnités de remboursement anticipé. Auquel cas, vous n’avez rien à régler.

De la même manière, vous en êtes exempté si votre contrat a été conclu après le 1^er juillet 1999 et que le remboursement anticipé est causé par la vente de votre logement. Pour ce faire, en revanche, vous (ou votre conjoint) devez, soit :

• déménager à cause d’une activité professionnelle.
• cesser votre activité professionnelle (à cause d’un licenciement, par exemple).

L’exonération du paiement des IRA est également valable pour ces contrats en cas de décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Comment obtenir le remboursement anticipé de son crédit immobilier ?

Si vous souhaitez rembourser votre prêt immobilier plus tôt que prévu, il vous suffit de contacter votre banque. L’idéal est d’envoyer une lettre exprimant votre intention de remboursement partiel ou total.

Dès réception de la lettre, la banque doit fournir à l’emprunteur tous les documents nécessaires pour lui permettre de prendre connaissance :

• du solde restant dû (par le biais d’un tableau d’amortissement)
• du montant des IRA à régler
• des hypothèques utilisées pour réaliser les calculs.

Notez que si l’offre de crédit a été signée avant le mois de juin 2016, ce décompte pourra être facturé. En effet, jusqu’alors, la banque pouvait facturer des frais pour vous avoir transmis les informations chiffrées relatives à votre emprunt.

Depuis juillet 2016, en revanche, l’opération est gratuite. Par ailleurs, votre banque doit également vous préciser :

• quelles sont les conséquences financières de ce remboursement anticipé.
• les hypothèses utilisées pour réaliser les calculs.

Est-il intéressant de rembourser par anticipation son prêt immobilier ?

Décider de rembourser par anticipation un prêt immobilier dépend de plusieurs facteurs, et ce n’est pas toujours la meilleure option pour chacun. Cela dépend principalement :

• de la durée du prêt.
• du taux d’intérêt.
• des objectifs de l’emprunteur.
• du montant des pénalités à régler.

Par exemple, si les frais sont trop élevés, ils peuvent réduire l’intérêt du remboursement anticipé. De la même manière, si la durée restante du prêt est courte, le remboursement anticipé n’est pas pertinent.

Le mieux reste donc de rencontrer un conseiller, puis de réaliser diverses simulations afin de s’assurer que le remboursement anticipé du crédit immobilier est une option attrayante et envisageable.

Au CIC, par exemple, il est tout à fait possible de rembourser un prêt immobilier de manière anticipée, avec le Prêt Modulable. Des IRA s’appliquent selon ce qui est prévu par la loi. En revanche, même si cette option est possible, elle n’est pas toujours conseillée selon les situations.