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Intérêt de la SCI pour l'immobilier professionnel

Une façon d'organiser et de transmettre votre patrimoine

Donner des parts de votre SCI à vos enfants vous permet de transmettre aisément et progressivement ce patrimoine. Vous pourrez destiner les biens professionnels à certains enfants repreneurs et les parts de SCI à vos autres enfants. Autre avantage, en cas de cession de votre entreprise, la valeur des murs ne sera pas un obstacle et il ne sera pas nécessaire de les vendre préalablement à la transaction. Enfin, vous pourrez percevoir des revenus complémentaires notamment au moment de la retraite.

Des loyers déductibles du résultat imposable

Les loyers versés par la société d'exploitation à la SCI permettent de financer l'acquisition du bien immobilier par la SCI, effectuée généralement au moyen d'un crédit bancaire. Il convient toutefois de fixer le montant du loyer au prix du marché et non en fonction des échéances de l'emprunt.

La société d'exploitation peut déduire directement les loyers de son résultat.

IR ou IS : à vous de choisir le bon régime

En cas de SCI assujettie à l'impôt sur le revenu (IR), les loyers sont imposés selon le régime des revenus fonciers pour une location nue (barème progressif de l'IR et contributions sociales au taux de 17,2%)1

La SCI peut opter pour l'IS (pour 2018, taux de 15%2 pour le résultat inférieur à 38 120 € puis de 28% de 38 120 € à 500 000 € puis de 33,33% au-delà. Progressivement réduit à 25% d'ici 2022). Cette taxation peut être plus favorable, mais elle est alourdie par l'imposition des dividendes chez les associés si la SCI distribue son bénéfice1.

Quel est le régime de l'IFI ?

Les parts de SCI détenues par le dirigeant (en pleine propriété ou pour l'usufruit) peuvent être exonérées d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) à la condition que l'immeuble soit loué par la SCI à la société d'exploitation dont les titres sont eux-mêmes des biens professionnels pour le redevable.

La cession des parts de la SCI

La fiscalité applicable lors de la cession des parts de SCI dépend du régime fiscal de la société.

La plus-value de cession de parts de SCI soumises à l'impôt sur le revenu (IR) sera imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers : IR 19% après abattement pour durée de détention (exonération au-delà de 22 ans), prélèvements sociaux 17,20% après abattement (exonération au-delà de 30 ans de détention) et taxe additionnelle si la plus-value nette taxable à l'IR dépasse 50 000 €1.

La plus-value de cession de parts de SCI assujettie à l'impôt sur les sociétés (IS) par l'associé personne physique est taxée au PFU de 30% ou, sur option, au barème progressif de l'IR (après abattement pour durée de détention de 50% ou 65% si les parts ont été acquises avant le 1er janvier 2018) augmenté des prélèvements sociaux de 17,20% sur le montant de la plus-value avant abattement1.

La revente du bien immobilier par la SCI

Si la SCI est soumise à l'IR, la plus-value de cession de l'immeuble est taxée comme les plus-values immobilières des particuliers (cf. supra).

Si la SCI est assujettie à l'impôt sur les société (IS), la plus-value est taxée en tant que PV professionnelle au taux normal de 33% ou au taux réduit de 15% si la société répond aux conditions2. La base taxable correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable figurant au bilan (compte tenu des amortissements pratiqués). Ensuite, en cas de distribution, les associés personnes physiques acquitteront le PFU de 30%1 ou opteront pour l'IR (après abattement de 40%) augmenté des prélèvements sociaux (17,20% recouvrés sur le montant avant abattement)1.

Il conviendra de comparer la solution la plus favorable dans votre situation.

1 La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus reste applicable au taux de 3% ou 4% le cas échéant (plus-value immobilière prise en compte si cession avant le terme des 22 années de détention).

2 Pour les sociétés répondant aux conditions prévues à l'article 219 I- b du Code général des impôts.