Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?
La garantie des loyers impayés (GLI) est une assurance souscrite par le propriétaire d’un bien immobilier auprès d’un assureur, afin de se prémunir contre les défauts de paiement de son locataire. Elle a deux rôles essentiels :
- Éviter au bailleur de souffrir d’une perte de revenus et de se retrouver dans une situation financière délicate ;
- Faciliter l’accès à la location du logement tout en pénalisant le versement des loyers (pour les personnes disposant de revenus moindres, cela rassure les propriétaires face au risque de solvabilité insuffisante).
De cette manière, la GLI fait partie des assurances à connaître pour tout propriétaire qui propose des biens immobiliers à la location.
Quels sont les avantages de la souscription d’une assurance loyers impayés ?
Le rôle principal de la garantie loyers impayés est de permettre aux bailleurs de ne pas être impactés par l’insolvabilité éventuelle de leurs locataires. En effet, les loyers constituent généralement une part importante des revenus des propriétaires, et leur non-paiement peut engendrer des situations financières inconfortables. C’est notamment le cas lorsque le remboursement de leur prêt immobilier n’est pas achevé, et qu’ils doivent continuer à s’acquitter de leurs échéances.
La souscription d’une GLI permet donc aux propriétaires de proposer leurs logements à la location de manière plus sereine. En effet, une procédure d’expulsion est menée pendant l’occupation des lieux en cas de loyer impayés, il est donc rassurant de savoir que le maintien de vos revenus est garanti dans une telle situation. Votre contrat peut d’ailleurs couvrir certains des frais de procédure engagés pour obtenir le paiement de vos créances immobilières et le départ de vos locataires défaillants.
Le coût de la garantie loyers impayés peut être déduit de vos revenus fonciers sur votre déclaration d’impôt sur le revenu. Pour cela, il est impératif d’avoir opté pour le régime réel.
Quelles sont les garanties de l’assurance loyers impayés ?
Selon votre contrat et les options souscrites, les assurances loyers impayés peuvent inclure plusieurs couvertures, à savoir :
Pour connaître les montants remboursables en cas de sinistre, rapportez-vous aux conditions prévues par votre police d’assurance.
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La garantie loyers impayés
Elle prévoit la prise en charge des loyers non-versés par les locataires du logement couvert.
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Une garantie « protection juridique »
Elle inclut la prise en charge des honoraires d’avocat et des frais de procédure qui sont à engager pour obtenir le remboursement des créances locatives et l’expulsion du locataire mauvais payeur.
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Une couverture contre les dégradations immobilières
Elle inclut le remboursement des dégâts qui seraient causés par le locataire dans le logement, dès lors que le dépôt de garantie ne suffit pas à les couvrir totalement. Cette couverture constitue généralement une option, que vous pouvez choisir de souscrire ou non.
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La prise en charge de la vacance locative
À la suite du départ du locataire, sur option. Seules certaines modalités de départ spécifiques sont prises en charge.
Comment souscrire une protection contre les loyers impayés ?
Une fois que vous avez choisi votre assureur, vous devez constituer un dossier rassemblant les pièces nécessaires à l’examen du dossier de votre locataire, et à l’établissement du contrat de couverture.
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Les pièces à fournir par le propriétaire
Pour établir un contrat d’assurance contre les loyers impayés, le propriétaire doit constituer un dossier. Celui-ci doit généralement inclure les pièces suivantes :
- La pièce d’identité du bailleur ;
- Le contrat de location signé ;
- L’état des lieux d’entrée signé ;
- Un RIB, pour le paiement des cotisations.
Le loueur doit également prévoir la transmission d’éléments liés à la situation de son locataire.
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Les pièces à fournir par les locataires
Avant d’accorder la couverture, l’assureur va réaliser une étude de la solvabilité du locataire. Ainsi, ce dernier devra généralement transmettre les justificatifs suivants :
- Une pièce d’identité ;
- Son contrat de travail ;
- Ses 3 derniers bulletins de salaire, ou tout autre justificatif de ressources applicable à sa situation ;
- Son dernier avis d’imposition ;
- Les dernières quittances de loyer de son ancien logement ;
Si le locataire est couvert par une caution locative, il devra produire les mêmes justificatifs pour son cautionnaire, ainsi que l’acte de cautionnement signé par ce dernier. Ce cas de figure est cependant relativement rare, puisqu’il ne concerne que les étudiants et les apprentis ne pouvant pas justifier de revenus suffisants. Dans tous les autres cas de figure, le cumul entre la garantie loyers impayés et un contrat de caution solidaire est interdit par la loi.
Tous les locataires sont-ils éligibles à cette assurance ?
En théorie, l’assurance loyers impayés peut être octroyée à tout type de locataire solvable. Cette garantie peut ainsi couvrir, entre autres, les étudiants, les personnes titulaires d’un contrat de travail à durée déterminée ou les travailleurs intérimaires.
En amont de la souscription d’une GLI, l’assureur réalise toutefois une étude sur la solvabilité de l’occupant du logement. S’il juge celle-ci insuffisante, il peut tout à fait vous refuser la couverture du risque d’impayé.
Pour autant, votre volonté de souscrire une assurance contre les défauts de paiement de votre futur locataire ne doit pas vous dispenser d’une étude consciencieuse de sa situation et de ses garanties.
D’une manière générale, il est attendu que le locataire soit titulaire d’un contrat de travail lui garantissant une rémunération dont le montant est jugé suffisant. Ainsi, celle-ci doit représenter au moins 33% du montant du loyer, charges comprises. Si le preneur est étudiant ou apprenti, une caution solidaire d’un tiers sera exigée.
Il est parfois possible de se dispenser de cette étude de solvabilité. Pour cela, il faut que l’occupant du logement le loue depuis suffisamment longtemps, et qu’il soit possible de justifier du paiement régulier de ses loyers jusqu’à la date de la souscription du contrat d’assurance.
Quelle que soit la situation du preneur, le propriétaire doit également s’assurer qu’il entend utiliser le bien comme habitation principale. Dans tous les autres cas, le bail n’est pas exigible à l’octroi d’une assurance loyers impayés.
Vos questions, nos réponses
Comment déclencher l’assurance loyers impayés en cas de défaut de paiement d’un locataire ?
Le recours à la couverture offerte par votre contrat nécessite le respect d’une procédure stricte. Nous vous recommandons de vous rapporter aux conditions prévues par votre police d’assurance, dans le cas d’un défaut de paiement de votre locataire. Celles-ci incluent généralement les étapes suivantes :
- Une information préalable de la situation à votre assureur, dès la survenance du premier impayé ;
- La transmission d’un courrier de relance au locataire défaillant ;
- L’envoi d’une mise en demeure de payer ;
- La délivrance d’un commandement de payer, par l’intermédiaire d’un huissier de justice ;
- L’établissement d’une déclaration de sinistre auprès de votre assureur, afin de solliciter la prise en charge de vos loyers non payés.
La mise en œuvre de cette procédure induit un certain délai, avant que vous ne puissiez percevoir votre indemnisation. Celle-ci est cependant rétroactive, ce qui signifie que le point de départ des remboursements pris en charge correspond à la date de survenance du premier impayé.
Par la suite, si le locataire ne respecte toujours pas ses engagements, il convient d’entamer une procédure d’expulsion devant le tribunal. Parfois, la protection juridique incluse aux contrats de GLI confère à votre assureur la responsabilité de mener cette procédure.
Comment résilier son contrat d’assurance loyers impayés ?
Votre couverture est généralement souscrite pour une durée d’un an, les contrats prévoyant les modalités d’une tacite reconduction à l’issue de cette période. Il existe deux principaux cas de figure qui vous permettent de résilier votre GLI avant l’expiration de ce délai, à savoir :
- Le départ du locataire ou d’un colocataire du logement : cette situation entraîne la résiliation immédiate de la GLI, sauf accord contraire entre l’assureur et l’assuré. Dès que vous en avez connaissance, vous devez informer la compagnie d’assurance de ce départ ;
- La vente du bien couvert : la couverture n’a alors plus lieu d’être, ce qui entraîne la résiliation immédiate du contrat.
Si vous souhaitez résilier votre assurance loyers impayés à la date anniversaire de votre contrat, vous devez vous reporter aux conditions particulières de ce dernier. Le formalisme à respecter pour demander la résiliation y est indiqué.
Souscrire une assurance garantie loyers impayés locataire est-il obligatoire ?
Une assurance loyers impayés locataire peut se révéler très précieuse en cas d’insolvabilité d’un de vos locataires. Il n’existe cependant aucune obligation légale quant à la souscription d’une telle couverture.
Quel type de bail est éligible à la GLI ?
La garantie loyers impayés couvre tous les biens qui sont loués à usage d’habitation principale avec une clause résolutoire. En revanche, toutes les autres affectations sont exclues du champ d’application de cette couverture. C’est notamment le cas des locations immobilières saisonnières, des résidences secondaires et des locaux professionnels.
Quel est le prix d’une garantie contre les loyers impayés ?
Le prix d’une assurance loyers impayés locataire dépend du niveau de garanties dont vous souhaitez bénéficier, ainsi que des options incluses au contrat. Votre cotisation correspond généralement à un pourcentage du loyer et des charges. Vous pouvez solliciter un devis sur mesure auprès d’un de nos conseillers pour obtenir le montant de votre prime d’assurance.
Qui doit payer les cotisations de l’assurance loyers impayés ?
Il incombe au souscripteur de la police d’assurance d’en payer les cotisations. Ainsi, c’est le propriétaire du logement qui doit s’acquitter de celles-ci pendant toute la durée du contrat. Sous certaines conditions, ces charges sont cependant déductibles fiscalement de ses revenus fonciers.
Quelle est la différence entre l’assurance garantie loyers impayés et une caution locative ?
Une caution locative est une convention par laquelle un tiers se porte garant du paiement des loyers, dans l’hypothèse où le locataire ne pourrait plus remplir cette obligation. En cas de refus de payer de la part du garant, le locataire devra tout de même saisir la justice. Ainsi, l’assurance garantie loyers impayés demeure plus sécurisante pour un bailleur.
Quelle est la différence entre une assurance loyers impayés et la garantie Visale ?
La garantie Visale est une caution octroyée par l’organisme Action Logement. Entièrement gratuite, elle est plus fiable qu’une simple caution solidaire. Elle ne peut cependant pas être octroyée à tous les locataires, puisque pour être éligible, il faut avoir moins de 30 ans et respecter certaines conditions. Dans tous les autres cas, la GLI demeure la protection la plus efficace contre les impayés de loyer.
Que se passe-t-il en cas de changement de locataire ?
La fin du bail couvert par une assurance garantie loyers impayés entraîne normalement la résiliation de cette dernière. Vous devez donc en informer le conseiller chargé de la gestion de votre dossier. Si vous le souhaitez, vous pourrez ensuite souscrire un nouveau contrat pour le nouvel occupant du logement.
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L’assurance loyer impayé permet, sous certaines conditions, d’être indemnisé en cas de loyers ou de charges impayés. Retrouvez les différentes étapes pour déclarer un sinistre loyers impayés.
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La résiliation à l’échéance et la résiliation à tout moment après un an de contrat sont les deux situations les plus répandues. Toutefois, plusieurs cas particuliers peuvent vous permettre d’adresser une lettre de résiliation à votre assureur.
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