Location de sa résidence secondaire et imposition : quel régime fiscal s’applique ?

Location Meublée Non Professionnelle : un statut avantageux

Tout propriétaire contribuable français peut louer sa résidence secondaire sous le statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).

Pour bénéficier de ce statut, vous devez respecter quelques conditions :

• Vos revenus issus de votre activité de loueur doivent représenter moins de 50 % de vos revenus annuels. Cela vous permet d’être considéré comme « non professionnel ». De plus, les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal ne doivent pas excéder 23 000 € (loyers TTC).
• Votre résidence secondaire mise en location doit respecter des critères de décence afin que le locataire puisse y vivre, manger et dormir. Ceux-ci sont déterminés par la loi ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové).

Ce statut vous offre de nombreux avantages pour optimiser votre patrimoine immobilier, tout en déclarant la location de votre résidence secondaire :

• un avantage fiscal : que ce soit avec le régime réel ou le régime micro-BIC, le statut LMNP est beaucoup plus attractif que l’imposition des revenus fonciers créée par la location d’une résidence secondaire vide ;
• le possible amortissement de votre résidence secondaire et de son mobilier ;
• la souplesse du statut LMNP : c’est un avantage aussi bien pour les locataires que pour les propriétaires, car la durée de préavis est plus courte qu’un bail classique, tout comme la durée du contrat de 1 an au lieu de 3 en location vide. Par ailleurs, le montant du dépôt de garantie est de 2 mois au lieu de 1 habituellement ;
• des loyers plus importants du fait de la mise à disposition de mobilier, permettant aux locataires de n’acheter aucun ameublement pour y loger. De même, ils n’auront pas de frais de déménagement quand ils partiront.

Liste des équipements obligatoires d'un logement meublé de tourisme au regard de la loi ALUR

• une literie avec couette et couverture ;
• un réfrigérateur et congélateur (ou à défaut un compartiment réfrigéré) ;
• un four ou un four à micro-ondes ;
• des plaques de cuisson ;
• de la vaisselle et du matériel nécessaire à la préparation des repas ;
• une table avec des chaises ;
• des luminaires ;
• des équipements d’entretien ménager ;
• des étagères ;
• des rideaux occultants ou volets dans les pièces de nuit (servant de chambre).

Dans quelle catégorie déclarer cette location aux impôts ?

Vous louez votre résidence secondaire à des locataires de passage ? Le logement est forcément meublé. On parle d’ailleurs de meublé de tourisme. Contrairement à la location vide, imposée dans la catégorie des revenus fonciers, la location meublée est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vos recettes locatives ne dépassent pas 77 700 € par an (location meublée classique)

Vous pouvez alors choisir le régime d’imposition micro-BIC. Vous êtes alors imposé au barème de l’impôt sur le revenu uniquement sur la moitié de vos revenus locatifs : vous bénéficiez en effet d’un abattement de 50%.

Le seuil est de 188 700 € de CA HT pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. L’abattement forfaitaire pour frais est égal à 71%

Le seuil est de 15 000 € de CA HT pour les meublés de tourisme classés situés en zone B2 ou C, ayant un chiffre d’affaire annuel HT inférieur à 15 000 €, l’abattement forfaitaire pour frais étant alors égal à 92%.

Si vos charges locatives (taxe foncière, dépenses d’entretien...) dépassent le montant des abattements mentionnés plus avant, optez plutôt pour le régime réel. Il permet de déduire ces charges des loyers perçus. Vous pouvez également déduire les intérêts d’emprunt de votre crédit immobilier et pratiquer l’amortissement du prix d’achat de votre bien et du mobilier. Ce régime peut vous permettre de défiscaliser la totalité de vos revenus locatifs.

Vos recettes locatives sont supérieures à ces seuils

Vous êtes alors automatiquement imposé au régime réel avec la possibilité de déduire vos charges locatives et les intérêts d’emprunt. Vous pouvez également pratiquer des amortissements.

Les contraintes liées à la location saisonnière

Afin de pouvoir bénéficier de revenus générés par la location de votre résidence secondaire, vous devez respecter certaines contraintes réglementaires.

La déclaration auprès de la mairie

Pour louer votre résidence secondaire, vous devez effectuer une déclaration à la mairie où elle est située, à l’aide d’un formulaire Cerfa.

En fonction de la taille de la ville où se trouve votre résidence secondaire, vous pourriez vous voir demander une autorisation de changement d’usage liée à l’obtention d’un numéro d’enregistrement.

Toujours selon votre mairie, vous pourriez aussi devoir collecter la taxe de séjour auprès de vos locataires pour la reverser ensuite à la commune. Enfin, si votre résidence secondaire est un appartement, vérifiez que le règlement de copropriété autorise la location meublée touristique.

L’inscription au répertoire de l’INSEE

Concernant l’obtention du statut LMNP pour la location de votre résidence secondaire, vous devez absolument faire une demande d’inscription au répertoire SIREN de l’INSEE. Il s’agit d’une formalité gratuite. Pour cela, vous devez vous immatriculer auprès du guichet des formalités des entreprises. Vous pourrez ensuite détenir un numéro SIRET, indispensable aux démarches fiscales pour la location d’un bien de tourisme meublé.

Muni du numéro SIRET, vous pouvez effectuer les démarches suivantes :

• effectuer vos déclarations de revenus complémentaires au titre de l’impôt sur le revenu ;
• payer vos cotisations sociales en fonction du montant de revenus issus de la location de votre résidence secondaire ;
• payer le montant de la CFE (cotisation foncière des entreprises) en fonction de votre situation (lieu et utilisation personnelle de la résidence secondaire).

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