Quelles sont les garanties du prêt immobilier ?

À quoi servent les garanties d'un prêt immobilier ?

Concrètement, la garantie d’un prêt immobilier, c’est l’assurance pour la banque d'être remboursée, même si vous ne pouvez plus payer. Sans garantie, pas de prêt... Ou alors à un taux bien plus élevé, qui compensera en cas d’impayé.

En fonction de la garantie associée à votre prêt, la banque pourra :

• vendre votre bien, dans le cadre d’une hypothèque ;
• se retourner contre l’organisme de caution, dans le cas du cautionnement ;
• ou encore bloquer vos placements, si vous avez choisi le nantissement.

Les frais liés divergent d’une garantie à une autre. En effet, certaines sont plus chères mais plus sûres, d’autres sont plus risquées mais leurs frais sont moins élevés.

Prêt immobilier : quelles sont les différentes garanties ?

Comment ça marche ?

La banque inscrit un droit sur votre bien au fichier des hypothèques. Si vous ne payez plus, elle peut vendre la maison pour se rembourser, même si sa valeur a baissé. Cet acte doit être notarié et entraîne, en plus de frais de notaire, des frais liés à la taxe de publicité foncière.

Combien ça coûte ?

Poste de dépense	Coût estimé
Frais d'hypothèque	1,5% à 2% du prêt
Frais de mainlevée (s’appliquant pour lever l’hypothèque en fin de prêt)	0,5% à 1% du prêt

Dans quelle situation est-elle adaptée ?

• Vous achetez un logement neuf ;
• Vous avez un apport relativement faible (en deçà des 10% du prix du bien, recommandés) ;
• Votre projet immobilier est risqué (achat en VEFA, travaux importants à effectuer) ;
• Votre emprunt sera conclu sur une longue durée.

L’hypothèque

C’est la garantie la plus connue... mais également la plus chère. Dans ce cadre, votre bien est engagé jusqu’au remboursement total de votre prêt. En cas de défaut de paiement, la banque peut saisir votre bien et le vendre pour se rembourser.

Pour qui est-ce intéressant ?

• Les emprunteurs avec un profil risqué (endettement élevé, revenus irréguliers) ;
• Ceux qui achètent un bien ancien (certaines banques l’exigent).

À éviter si vous prévoyez de revendre rapidement car les frais de mainlevée peuvent être élevés.

Le cautionnement (ou caution solidaire)

Dans le cadre d’un cautionnement solidaire, un organisme spécialisé se portera garant à votre place. Ainsi, en cas de défaut de paiement, c’est à lui de payer la banque.

Pour qui est-ce intéressant ?

• Les primo-accédants 
• Les personnes ayant un dossier d’emprunt solide (revenus stables, gestion financière saine, etc.).

HLSPD (anciennement IPPD)

En détail, cela signifie Hypothèque Légale Spéciale du Prêteur de Deniers. Un nom complexe qui signifie simplement que la banque a un droit de priorité sur votre bien en cas de vente, mais sans la taxe de publicité foncière appliquée dans le cadre d’une hypothèque (d’où les frais réduits).

À qui s’adresse-t-elle ?

• Les bénéficiaires d’un Prêt à Taux Zéro (PTZ)¹ ;
• Les personnes ayant un dossier solide mais qui ne souhaitent pas opter pour l’hypothèque ;
• Les personnes achetant dans l’ancien.

Le nantissement

Il est vrai que le nantissement est moins courant, ce qui demande d'être particulièrement attentif. Concrètement, votre épargne, vos comptes titres ou votre assurance-vie est mis de côté en garantie. En cas de difficulté de paiement, la banque peut alors puiser directement dans ces fonds pour se rembourser.

À qui ça s’adresse ? Clairement, le nantissement n’est pas une solution envisageable pour tout le monde. C’est une garantie qui cible principalement les personnes ayant suffisamment d’épargne à mobiliser.

Comment réduire les frais de garantie ?

1. Examinez bien la nature de votre projet,
2. Négociez un package global,
3. Misez sur un apport conséquent.

Comment ça marche ?

C’est assez simple : l’organisme se porte garant pour vous. Ainsi, si vous ne pouvez plus payer vos mensualités de crédit immobilier, c’est l’organisme qui s’est porté caution qui paiera à votre place.

Combien ça coûte ?

Poste de dépense	Coût estimé
Frais de dossier	500 € à 1 000 € (non remboursables)
Commission de caution	0,5% à 1,5% du prêt

Dans quelle situation est-elle adaptée ?

• Vous avez un dossier d’emprunt immobilier solide (CDI, revenus stables, etc.) ;
• Vous achetez dans le neuf.

In fine, la bonne garantie existe, mais elle dépend de votre situation. Recherchez, calculez, comparez et parlez-en à un conseiller !

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