La désolidarisation, un mot que vous ne connaissiez certainement pas. Lors d’une séparation ou d’un divorce, c’est la procédure qui permet à l’un des co-emprunteurs de se désengager d’un prêt immobilier en cours et d’annuler le principe de solidarité. Mais comment s’y prendre ? Le guide complet.
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Par Arwen
Temps de lecture : 2minutes min
En résumé
Lorsque vous contractez un prêt immobilier avec un conjoint, vous devenez solidaires pour le remboursement des échéances. En cas de séparation ou de divorce, une procédure de désolidarisation est nécessaire pour annuler cette solidarité.
La vente du bien immobilier ou le rachat de part par un des co-emprunteurs sont les principales solutions pour se désolidariser d’un prêt immobilier.
La désolidarisation d’un prêt immobilier nécessite la mise à jour de l’assurance emprunteur. Le co-emprunteur conservant le bien doit souscrire une nouvelle assurance à son nom.
En cas de refus de désolidarisation par la banque, des solutions existent, comme proposer une caution d’un tiers, mettre en place une hypothèque ou renégocier les conditions du prêt.
Co-emprunteurs : qu'est-ce que le principe de solidarité ?
Lorsqu’un prêt immobilier est contracté avec un co-emprunteur, vous devenez solidaires l’un pour l’autre pour les dettes communes et, par corrélation, pour le remboursement des échéances de votre crédit. En d’autres termes, ce principe de solidarité signifie que si l’un des co-emprunteurs ne peut plus assumer le paiement des mensualités, l’autre devra le faire à sa place.
Dans le cadre d’une séparation ou d’un divorce, et pour se désengager l’un ou l’autre du crédit immobilier, il faut entamer une procédure de désolidarisation auprès de votre banque.
Comment se désolidariser d’un prêt immobilier ?
Le cas de la vente du bien
C’est souvent la solution la plus rapide, et la moins coûteuse, pour rembourser un prêt immobilier en totalité : de quoi repartir rapidement sur de bonnes bases. Concrètement, la vente du bien immobilier permettra de solder le crédit par anticipation.
Attention toutefois car des pénalités de remboursement anticipé peuvent s'appliquer. Il est donc crucial de bien se renseigner auprès de votre banque pour éviter les mauvaises surprises. Pensez également à consulter un notaire pour vous accompagner dans cette démarche.
Le cas d’un rachat de part par un des ex-conjoints
L’autre option pour se désolidariser est de laisser l’un des ex-conjoints racheter l’autre part, on appelle cela le rachat de soulte. Si vous faites un rachat de part, vous devenez l’unique titulaire du bien et supportez seul(e) les dettes liées au prêt immobilier, autrement dit vous déchargez définitivement votre ex-conjoint(e) de son obligation de remboursement du prêt.
Avant de débuter cette démarche, vous devez au préalable vous mettre d’accord entre co-emprunteurs sur la valeur du bien immobilier. Pourquoi ? Car pour calculer le coût de la soulte, la valeur estimée du bien sera prise en compte tout comme le capital restant dû du prêt immobilier (pour le connaître référez-vous à votre tableau d’amortissement ou prenez contact avec votre banque). Le montant sera déterminé chez un notaire.
La preuve par l’exemple CIC
Monsieur et Madame Beauchamps, propriétaires d’une petite maison en ville, divorcent après 10 ans de mariage. Madame Beauchamps, travaillant a une dizaine de minutes en métro de chez eux, souhaite conserver la pleine propriété du bien.
Etant donné que chacun d’eux possède, à ce jour, 50% de la maison, voici le calcul qu’il faudra effectuer :
(valeur actuelle du bien sur le marché – capital restant dû du crédit immobilier) / 2
Admettons que :
La maison vaut actuellement 300 000 €
Il reste 150 000 € de capital restant dû sur le crédit immobilier
La soulte se calcule tel que (300 000 – 150 000) / 2 = 75 000 €
Madame Beauchamps devra donc verser une soulte de 75 000 € à son ex-mari.
Désolidarisation : quelles conséquences sur l'assurance emprunteur ?
Qui dit prêt immobilier dit, obligatoirement, assurance emprunteur... En effet, l’assurance emprunteur couvre les risques liés au remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi. Lors de la désolidarisation, il est donc nécessaire de mettre à jour l’assurance emprunteur pour refléter la nouvelle situation.
Dans ce cas, c’est simple :
la personne qui se décharge du crédit doit envoyer un justificatif de la banque à son assureur ;
et la personne reprenant le crédit 100% à charge doit contracter une nouvelle assurance emprunteur.
Comment faire une lettre de désolidarisation ?
Le partenaire qui souhaite reprendre le prêt doit avertir au plus tôt sa banque de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre de désolidarisation doit impérativement comporter les éléments suivants :
Les coordonnées des co-emprunteurs
Les coordonnées de la banque
Les informations sur le prêt (date de signature et date d’échéance)
Le motif de la demande de désolidarisation (divorce, séparation, rupture de pacs)
La mention de l’emprunteur conservant le bien indiquant assumer le remboursement des échéances
La mention du co-emprunteur indiquant qu’il souhaite se désolidariser.
Pour gagner du temps : modèle de lettre de désolidarisation
(Coordonnées des co-emprunteurs)
(Coordonnées de votre banque)
(Adresse de votre banque)
(lieu), le (date)
Objet : désolidarisation du prêt immobilier (référence du crédit) Lettre recommandée – AR
Madame, Monsieur,
Nous avons souscrit conjointement le prêt immobilier référencé ci-dessus en date du (indiquer la date de signature de l’offre de prêt) auprès de votre établissement.
Dans le cadre de la procédure de (divorce, séparation, rupture de pacs) en cours depuis le (indiquer la date), nous avons convenu d’un commun accord que Madame/Monsieur (le nom de votre conjoint) conserve le logement et qu’il assume seul(e) le remboursement des échéances du prêt en cours jusqu’à son terme prévu le (indiquez la date de fin).
C’est pourquoi je vous demande de bien vouloir accepter de me désolidariser du prêt afin de ne plus être tenu(e) à mon engagement, comme il était prévu dans le contrat de prêt. Je vous prie d’agréer Mme/Mr l’expression de mes salutations distinguées.
Signatures respectives
Quel recours en cas de refus de désolidarisation ?
Il arrive parfois que la banque refuse la désolidarisation d’un prêt immobilier. Dans ce cas, plusieurs solutions s’offrent à vous :
Il est possible de proposer une caution d’un tiers pour rassurer la banque sur la capacité de remboursement du co-emprunteur restant.
Une autre solution consiste à mettre en place une hypothèque sur un autre bien immobilier pour garantir le prêt.
Enfin, il est également possible d’avoir recours au rachat de prêt.
En cas de refus de désolidarisation, il est crucial de bien comprendre les raisons invoquées par la banque et de chercher des solutions alternatives pour obtenir gain de cause.
La banque peut-elle me refuser la désolidarisation du prêt immobilier ?
Oui, la banque peut refuser la désolidarisation pour plusieurs raisons. En fonction de la situation financière du partenaire engagé, elle peut la refuser. En cas de refus, le principe de solidarité est maintenu et les co-emprunteurs doivent continuer à rembourser le prêt immobilier.
Existe-t-il des solutions face à un refus de désolidarisation ?
Oui, la caution d’un tiers ou le rachat de prêt par un organisme de crédit sont deux pistes qui peuvent offrir des garanties supplémentaires à la banque.
