Marché de l’immobilier : bilan et perspectives 2023

L’immobilier résidentiel

L’année 2022 se caractérise par un tassement des volumes de ventes dans l’ancien de l’ordre de 6%¹ par rapport à fin 2021. Si la baisse des volumes de transactions est bien enclenchée, nous constatons un simple assagissement de la hausse du niveau des prix en 2022. Malgré les impacts liés à la hausse des taux d’intérêt, aux normes environnementales et à la hausse des coûts des travaux, l’année 2022 reste donc un bon cru sur ce type d’investissement.

Quelles perspectives en 2023 ? Dans un environnement géopolitique incertain et à l’heure de la sobriété énergétique, les évolutions constatées durant le 2^e semestre 2022 pourraient s’accentuer avec un atterrissage du marché en prix et en volumes ainsi qu’un risque accru de voir des ventes différées ou compromises en raison de l’évolution du taux de l’usure².

L’immobilier d’activité en général

En 2022, les volumes de transactions ont baissé de 4%³ notamment en raison d’une chute brutale durant le dernier trimestre. Le nouveau contexte financier et l’absence d’investisseurs étrangers (baisse de 23% des volumes investis⁴) a fait « caler » le marché mais les investissements en région ont mieux résisté que ceux de l’Ile de France.

Quelles perspectives en 2023 ? Dans un contexte économique toujours instable, une sélectivité accrue des investisseurs ainsi que des divergences de vues entre les vendeurs et les acquéreurs continueront de peser sur le marché. L’activité pourrait retrouver une fluidité à condition d’un ajustement plus franc des valeurs. Plus que jamais, le choix des investisseurs et le financement des travaux pour la mise aux normes des biens s’inscrira dans une démarche environnementale.

L’immobilier d’activité : les bureaux

En 2022, nous notons une hausse de la demande placée⁵ malgré le ralentissement de l’économie et une résistance du marché de l’emploi. Il en résulte un nombre élevé de grandes transactions⁶ avec cependant une réduction de la taille moyenne des surfaces prises à bail. Quelques secteurs restent en expansion (luxe, finance, cotravail, enseignement), bien que les logiques de rationalisation dominent.

Quelles perspectives en 2023 ? Un ralentissement plus marqué de l’économie et une légère dégradation attendue du marché de l’emploi devraient freiner l’effet de rattrapage post covid constaté. Ainsi, une diminution des volumes placés reste envisageable avec un objectif de rationalisation des mètres carrés utilisés par les entreprises.

Pour les investisseurs, les critères toujours essentiels (responsabilité sociale de l’entreprise, bien être, intégration des mobilités réduites, centralité, flexibilité) devraient jouer sur la politique d’investissement.

L’immobilier d’activité : les commerces

En 2022, le poids de l’inflation sur la consommation des ménages a pesé sur la rentabilité des enseignes. Les difficultés de positionnement d’acteurs historiques (Camaïeu, Go Sport, Kookaï, etc.) et la nécessité d’arbitrer différemment entre logiques d’expansion et recherche d’optimisation des lieux modifient le marché. Certains secteurs d’activité ont bénéficié d’une demande soutenue (restauration rapide, discount, sport et loisirs, santé, mobilités) quand d’autres se sont essoufflés (le bio). Le luxe reste solide sur fond de forte hausse de la fréquentation des touristes internationaux.

Quelles perspectives en 2023 ? De nouvelles défaillances sont à craindre dans le commerce. Ce secteur est en effet éprouvé par le comportement à la fois plus économe et sélectif des consommateurs ainsi que par l’alourdissement des charges énergétiques. Ainsi, les grands réseaux en difficulté pourraient s’engager systématiquement dans des politiques commerciales cumulant les fermetures des magasins les moins rentables, les négociations des baux à la baisse et la recherche de synergies entre les enseignes d’un même groupe.

Qu’attendre de 2023 ?

La conjonction des facteurs évoqués précédemment (inflation, taux de crédit, taux d’usure, crise énergétique, normes environnementales) a des conséquences diverses qu’il appartient de mesurer à l’aune des objectifs que chacun attend de son investissement immobilier.

Conscient que l’investissement dans la pierre demeure un atout majeur d’une bonne diversification de patrimoine, votre chargé d’affaires est à votre disposition pour vous aider dans vos opérations immobilières.